物流地產的冰與火:顺丰房托遇冷 京东物流热捧背后

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导读：5月17日在這個其实不特别的日子，在物流范畴的两個巨擘以错位的情势，站在了本钱市場的擂台。于顺丰房托而言，是其登上港交所主板買卖的首日；于京东物流而言，是其举行公然招股的第一天。

5月17日，夏历四月初六。本来這只是夏季平淡无奇的一天，但也就在這個其实不特别的日子，在物流范畴的两個巨擘以错位的情势，站在了本钱市場的擂台。

于顺丰房托而言，是其登上港交所主板買卖的首日；于京东物流而言，是其举行公然招股的第一天。

但即使都是首日，热度却天差地别。

顺丰房托刊行订價4.98港元，開盘便跌近10個點，截至收盘，报4.16港元，跌幅16.47%，當日成交6353万股，成交额2.75亿港元。

同日起头招股的京东物流，综合多家券商数据显示，截至當日下战书6時，京东物流孖展暂录1127.6亿港元，以公然集資额7.92亿港元计，至關于逾额认购约141.3倍。

冷热的差距，是本钱市場對資產底色的偏好，亦是對企業将来潜力的果断。

冰與火

顺丰房托，資產主如果香港亚太物流中間-顺丰大厦、佛山桂城丰泰财產園和芜湖丰泰财產園总计3项物業，总修建面积23.4万平方米，总可出租面积约30.8万平方米。截至2021年3月尾，物業评估值為60.999亿港元，均匀出租率约為95.3%。

兴業证券指，顺丰房托基金的物業组合别离位于國際焦點都會、一線都會的卫星都會及具备成长潜力的强三線都會，資產包具备新旧物業搭配、均匀出租率程度高、抗危害能力强的特色。

而究竟上，本钱市場并无出格青睐顺丰房托。在上周五，即5月14日，顺丰房托竣事配售终极订價為每一個發售基金单元4.98港元，香港公然發售认购倍数约5倍，國際配售认购倍数约3倍。

值得注重的是，在香港招股時，有一個词很是首要：“孖展”，英文為Margin，是包管新店支票借款,金的意思。在香港市場上，银行和证券公司一般向投資者供给融資辦事。開设了“孖展账户”的投資者，在举行股票交易時，可操纵他们供给的融資额举行杠杆投資。

综合券商数据，顺丰房托招股期内，累计借出3.77亿港元孖展，以公然集資额2.68亿港元计，至關于逾额认购约0.41倍。此中，富途借出1.27亿港元、耀才借出1亿港元、辉立借出6000万港元、华盛证券及信诚证券别离借出3000万港元及1000万港元。

比拟于京东物流招股首日的数据：截至5月17日下战书6時，京东物流孖展暂录1127.6亿港元，以公然集資额7.92亿港元计，至關于逾额认购约141.3倍。此中富途借出186.1亿港元、耀才借出130亿港元、辉立借出230亿港元，华泰國際则借出201亿港元。

與顺丰房托之間构成云泥之别。

杠杆式買卖其实是買卖商為投資者供给了放大若干倍的融資额度，供投資者運作，投資者只必要投入少许包管金，便可操控数十乃至数百倍的資金量举行運作，赢利的速率也是数十上百倍的晋升。

但收益與危害并存，经由過程杠杆，赚钱的速率放大，赔钱的速率也是等同比例在放大。這也就造成一個成果，高危害的資金都在寻觅肯定性高的資產，越是具有高肯定性的資產便越受高危害資金的寻求。

資產底色

顺丰房托遇冷，京东物流热捧，本色上都是資產底色的差距。

固然顺丰房托注入的資產重要位于國際焦點都會、一線都會的卫星都會及具备成长潜力的强三線都會，即香港、佛山、芜湖，可是這三项資產的收益程度其实不角鐵，不乱。

据顺丰房托的招股书，三项資產在妞妞規則,2018年至2020年三個事迹年度别离实現收益2.56亿港元、2.69亿港元、2.79亿港元；物業收入净额1.94亿港元、2.07亿港元、2.16亿港元，對应NPI Margin别离為75.6%、77%、77.4%。

概况上看，相干谋劃数据在逐年增加，但反应在归属于具有人应占年内红利上，财政数据却不竭走低。一样在上述事迹年度，顺丰房托别离实現2.98亿港元、1.75亿港元、2688万港元，在2020年归母净利润大幅下跌。

反觀京东物流，其為京东团體于2007年建立的内部物流部分。于2020年，京东物流為跨越19万家企業客户供给了辦事，笼盖快速消费品、打扮、家電、家具、3C、汽車和生鲜等行業。

截至2020年9月30日，京东物流在中國18個都會運营28個“亚洲一号”大型智能堆栈，包含一個位于上海的无人倉，该堆栈在旺季天天可以或许处置跨越1.3百万笔定单。在该時候节點，京东物流已運营800多個堆栈，总辦理面积约2万万平方米，包含云倉生态平台辦理的面积。

于往绩记实時代，京东物流实現了快速增加。此中，京东物流的收入由2018年的379亿元增长31.6%至2019年的498亿元，2020年前9個月的收入為495亿元，相比力2019年同期的346亿元同比增加43.2%。

固然，以利润程度上比拟，京东物流今朝還没有真正实現红利，但吃亏水平却在逐年低落。在2018年、2019年及2020年前9個月别离發生的吃亏净额為28亿元、22亿元及1170万元。

京东物流拟将這次全世界發售召募資金用于进级和扩大物流收集，開辟與供给链解决方案和物流辦事相干的先辈技能，扩大解决方案的广度與深度，深耕現有客户，吸引潜伏客户等。

另外一方面，上市情势的分歧亦成為這次热度不同庞大的缘由。顺丰房托，是香港首只以物流地產為主的REITs，而REITs类資產在港交所并无過高热度。如招商局贸易房托，發售價3.42港元，今朝仅2.68港元；越秀房產信任基金亦从客岁高點超5港元的價格，跌至3.91港元......

值得一提的是，采辦房托基金，所能享受的事迹增加仅為資產自己谋劃事迹的增加，若想有超過式的变革，只有資產注入一起，但此法子亦需基金经由過程召募新資金采辦資產，原投資方的权柄便被摊薄。

简略理解，召募資金是用于采辦現有資產，為資產持有方套現供给路径，資產便利再也不持有資產，并不是用于新营業開辟或用于公司采辦新資產。即象征着，投資房托基金，是寻求資產每一年不乱的收益。事迹颠簸大，資產底色欠好，市場對其便没有太多热忱。

而比拟于经由過程REITs上市，总體上市原股东尚持有公司資產，巨大的資產包為事迹大幅增加供给了可能，所召募資金亦是為营業范围成长所用。

于投資者而言，這是分享公司将来高速增加的盈利。