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標題: 倉小二干貨|倉庫出租時选择不動產租赁和倉儲服務在税率上有什么區别... [打印本頁]

作者: admin 時間: 2021-7-10 18:14
標題: 倉小二干貨|倉庫出租時选择不動產租赁和倉儲服務在税率上有什么區别...
若是在堆栈出租营業中，承租方租用处地用于堆放物品或装备等，不少人就轻易将倉儲辦事與不動產園地租赁等量齐觀。可是這二者其实不是一项辦事，而且两项营業發生的辦事和税费均有所分歧。如下将针對這一问题举行具體概述。（内容仅供参考，若有毛病接待批判斧正）

不動產租赁和倉儲辦事有甚么區分？

倉儲辦事不但是供给園地堆放貨物，配备保管职員那末简略。倉儲辦事方還需對《倉儲保管合同》中商定的物質及其相干举措措施装备举行物品的入庫、贮存、出庫、庫存预警、的物流综合辦理，同時可能還必要共同物流配送做好貨品的后续更调，验收等辦事。

不動產租赁营業是指出租人将不動產出租给承租人利用，由承租人向出租人付出房钱的一种，两边需签定《不內湖便宜辦公室,動產租赁合同》。

可见與不動產租赁比拟，倉儲辦事具备如下特質：

倉儲的貨品所有权不產生轉移；

倉儲保管的工具必需是動產；

倉儲营業必需具有資历，必需获得專門从事或兼营倉儲营業的業務允许；

连系上述内容可以發明两种营業最焦點的區分是：不動產租赁辦事期内出租人无需對園地内的物品承當保管义務，而倉儲辦事分歧，若是在辦事期内產生物品的损毁或灭失，保管人必要承當响应的补偿责任。

若何准确的區别不動產租赁和倉儲辦事？

一是看其買卖的目标和合同详细内容。若是目标是存儲貨品或其合同内有貨品儲存這项内容，则為倉儲業辦事；

二是看堆栈現实運营辦理方。若是堆栈現实運营辦理方属于受托方，那末此项為倉儲業辦事；

三是看哪方负有保管义務和平安责任，若是受托方负有保管义務、合同貨品儲存的平安责任是由受托方全权卖力的，那末此项買卖也属于倉儲業范畴。

少数不動產租赁企業和小我會成心模胡二者觀點：打着存儲貨品的灯号谋劃其他应税营業。拜托方虽用其堆栈存儲貨品但現实運营辦理方不属于受托方，或貨品儲存的平安责任由拜托方全权卖力或负重要责任等。同時倉儲業一般纳税人税率為６％，远低于貨品贩卖17％的根基税率。

倉儲租赁辦事和不動產租赁辦事在税种與税率上的區分

在會商它们之間的區分以前，先要明白一個觀點：小范围纳税人是指年收入额（不含税）在500万元以上為增值税一般纳税人，低于500万元。

接着咱们来看看倉儲租赁辦事和不動產租赁合用哪一种税种與税率。

增值税

一、税率差别

倉儲辦事属于增值税現代辦事-物流運動世界,辅助辦事，增值税税率為3%或6%（可选择简略单纯计税）；

注：倉儲辦事一般纳税人若是选用简略单纯计税，按3%降血糖茶,缴纳增值税，则不克不及抵扣进项税额。

不動產租赁增值税税率為Winner娛樂城,5%或9%，增值税处置相對于繁杂：

（1）一般纳税人：

出租房于营改增以前获得的不動產用于出租，可以选择按简略单纯计税5%缴纳增值税；反之，则必要依照9%缴纳增值税。

注：若不動產與出租方機构地點地不在统一县（市、區）的必要在不動產地點地缴纳增值税。

根据國度税務总局通知布告2016年第16号，關于公布《纳税人供给不動產谋劃租赁辦事增值税征收辦理暂行法子》的通知布告。

第三条劃定：一般纳税人出租不動產，依照如下劃定缴纳增值税

一般纳税人出租其2016年4月30日前获得的不動產，可以选择合用简略单纯计税法子，依照5%的征收率计较应纳税额。不動產地點地與機构地點地不在统一县（市、區）的，纳税人应依照上述计税法子向不動產地點田主管税務构造预缴税款，向機构地點田主管税務构造申报纳税。不動產地點地與機构地點地在统一县（市、區）的，纳税人向機构地點田主管税務构造申报纳税。

一般纳税人出租其2016年5月1往后获得的不動產，合用一般计税法子计税。不動產地點地與機构地點地不在统一县（市、區）的，纳税人应依照3％的预征率向不動產地點田主管税務构造预缴税款，向機构地點田主管税務构造申报纳税。不動產地點地與機构地點地在统一县（市、區）的，纳税人应向機构地點田主管税務构造申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前获得的不動產合用一般计税法子计税的，依照上述劃定履行。

作為轉租方，营改增以前签定的轉租协定可按5%缴纳增值税，但再续租時就应依照9%的税率缴纳增值税了，由于续租時获得衡宇利用权的時點已更新到营改增時候點以后。

（2）小范围纳税人：

a、出租住房

天然人、個别工商户均可按1.5%缴纳增值税；

b、出租非住房

按5%的征收率缴纳增值税；

國度税務总局通知布告2016年第16号第四条劃定：小范围纳税人出租不動產，依照如下劃定缴纳增值税：

（一）单元和個别工商户出租不動產（不含個别工商户出租住房），依照5%的征收率计较应纳税额。個别工商户出租住房，依照5%的征收率减按1.5%计较应纳税额。不動產地點地與機构地點地不在统一县（市、區）的，纳税人应依照上述计税法子向不動產地點田主管税務构造预缴税款，向機构地點田主管税務构造申报纳税。不動產地點地與機构地點地在统一县（市、區）的，纳税人应向機构地點田主管税務构造申报纳税。

（二）其他小我出租不動產（不含住房），依照5%的征收率计较应纳税额，向不動產地點田主管税務构造申报纳税。其他小我出租住房，依照5%的征收率减按1.5%计较应纳税额，向不動產地點田主管税務构造申报纳税。”

根据國度税務总局通知布告2016年第23号，關于周全推開業務税改征增值税试點有關税收征收辦理事项的通知布告。

開具不動產租赁發票時還应注重：

出租不動產，纳税人自行開具或税務构造代開增值税發票時，应在备注栏注明不動產的具體地點。

印花税

《倉儲保管合同》按倉儲、保管合同缴纳印花税，根据倉儲保管用度千分之一贴花；《不動產租赁合同》按财富租赁合同缴纳印花税，根据租赁金额的千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花。

印花税所涉税率固然不异，可是两种营業所涉税目其实不不异。

注：印花税的计税根据為不含增值税的合同價款，是以合同签定時必定要價税分手，列明不含税金额。

城镇地皮利用税

物流企業供给倉儲辦事或可以使用城镇地皮利用税减半征收的政策，但合用条件是倉儲占地需到达6000㎡以上，并且必需贮存“农產物和农業出產資料“或”矿產物和工業原質料”，蕴藏保管其他物品是不合用政策的。

根据财務部税務总局通知布告2020年第16号，關于继续施行物流企業大宗商品倉儲举措措施用地城镇地皮利用税优惠政策的通知布告：自2020年1月1日起至2022年12月31日止，對物流企業自有（包含自用和出租）或承租的大宗商品倉儲举措措施用地，减按所属地皮品级合用税额尺度的50%计征城镇地皮利用税。

注：物流企業的辦公、糊口區用地及其他非直接用于大宗商品倉儲的地皮，不属于劃定的减税范畴，应按劃定征收城镇地皮利用税。

企業所得税

不管是签定不動產租赁合同或是倉儲保管合同，城市引發園地利用权在必定時候段内的轉移，是以出租方（保管方）在谋劃租赁（倉儲辦事期）内收取的房钱（辦事费）都理當在租赁期（辦事期）内的各個時代按直線法确认為收入。

若是其他分摊法子加倍公道，也能够采纳其他法子。在供给免租期（免费辦事期）的环境下，应将房钱（辦事费）的总额在全部租赁期（倉儲期）内，而不是在租赁期（倉儲期）扣除免租期（免费辦事期）后的時代内分摊。在出租人承當了承租人的某些用度的环境下，应将该用度从房钱总额中扣除，并将房钱余额在全部租赁期内举行分摊。

简略地舆解，房钱（倉儲）收入在收到時即已触發增值税纳税义務，而企業所得税及财政账務处置应将房钱（倉儲）收入的总额按月分摊计入各所属時代内。

总结

倉儲租赁辦事和不動產租赁辦事在税种上的區分主如果： 流轉税和房產税的分歧，流轉税附加税是随流轉税变更的，本文不作斟酌，其他税种如印花税、企業所得税二者均不异。

一、流轉税

营改增前，租赁業與倉儲業均属“辦事業”税目，合用5%的業務税税率，二者在流轉税上税负不异。

营改增后，倉儲業合用“物流辅助業”税目，合用6%的增值税税率，對付小范围纳税人，则合用3%的征收率;不動產租赁今朝仍合用5%的業務税。

對付年倉儲業務额低于500万元的小范围纳税人而言，无疑税负是低落了，且低于不動產租赁营業的税负;针對一般纳税人而言，倉儲業的本钱组成重要為堆栈廠房的折旧用度、保管用度(人工本钱)、低值易耗品等，能获得进项税额的本钱较少，税负凹凸要按照可获得进项税额的本钱而定。就今朝环境来看，税负略高于租赁業。

二、房產税

房產税有两种分歧的缴纳方法，即按房產原值缴纳方法及按房钱收入缴纳的方法。按照房產税暂行条例，對付房產租赁的，房產税按房產房钱收入计较缴纳，税率為12%；而對付自用房產供给倉儲辦事的，房產税应依照房產原值减除30%后的余值计较，税率為1.2%。

租赁與倉儲案例税负比力

對具有堆栈、貨場的纳税人，将園地用于租赁仍是倉儲税负有所分歧。

比方：

甲企業在北京具有一处庫房，衡宇原值5000万元，将其租给乙企業作堆栈利用，年房钱500万元。则甲企業年应纳業務税=500*5%=25万元，房產税500*12%=60万元。

甲企業若與乙企業改成签定倉儲合同，并供给保管辦事，年倉儲用度500万元，如甲企業為小范围纳税人，则甲企業年应纳增值税=500/(1 3%)*3%=14.56万元，房產税=5000*(1-30%)*1.2%=42万元。

可见，此种环境下， 倉儲辦事下的增值税和房產税均低于租赁辦事。

為便于进一步比力得出结論，咱们 對租赁营業與倉儲营業举行税负均衡點阐發。

假如A為年租赁(倉儲)業務额，B為倉儲营業可获得的进项税额，C為衡宇原值。

(一)流轉税税负均衡點

一、當企業為小范围纳税人時:

業務税税负5%大于增值税税负2.91[3%/(1 3%)]，即倉儲营業的增值税税负低于租赁营業。

二、當企業為一般纳税人時:

A*5%=A/(1 6%)*6%-B B/A=0.66%，即當进项税额/年業務额大于0.66%時，倉儲营業的增值税税负低，相反，则租赁辦事的業務税税负低。

(二)房產税税负均衡點

A*12%=C*(1-30%)*1.2% A/C=7%，即昔時業務额小于房產原值的7%時，租赁营業的房產税税负低于倉儲营業。

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