台灣物流公司交流論壇

標題: 物流地產私募基金模式全面解析,以物流倉庫之王普洛斯為例 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2021-7-10 18:12
標題: 物流地產私募基金模式全面解析,以物流倉庫之王普洛斯為例
普洛斯无疑是全世界范畴内最乐成的物流地產商，也是海内宇培、易商红木等浩繁有志于工業地產的運营商所死力仿效的标杆。它玩轉物流地產基金的方法堪称目炫纷乱，就中國今朝的金融布景而言尚难彻底仿照，但持久趋向必定如斯。

经由過程物流地產基金模式，普洛斯在传统物業矜持下两倍的财政杠杆根本上，又得到了5倍的股权資金杠杆，从而使公司本钱的总杠杆率到达10倍。更首要的是，将開辟部分90%以上的資產置入基金，使得普洛斯提早兑現了物業贩卖收入和開辟利润，将投資收受接管期从10年以上收缩到2-3年。同時,快速回笼的資金被用于新项目開辟，项目成熟后再置入基金，从而构成物業開辟、物業辦理與基金辦理部分間的闭合轮回，這类資產和現金的加快轮回鞭策了普洛斯以自我開辟為主的内生范围扩大，并实現了轻資產、高周轉運营，現实节制資產年均增幅到达22%。

虽然物流地產在中國還属新事物，但跟着中國物风行業的的飞速成长，传统倉儲模式也将面對冲破和立异，物流地產基金作為新型的金融模式，可成為物流地產成长链条中的首要一环。并且，物流地產基金這种焦點型基金在必要轻重資產分手的地產子行業（如都會综合體）中，可以或许有用解决德州撲克遊戲推薦,持久持有物業进程中的資金占用困难，将来也将阐扬愈来愈首要的感化。

01 以基金模式实現轻資產扩大

普洛斯以不足20亿美元的本钱金投入撬動了200亿美元的基金資產，使現实节制資產范围到达350亿美元，同時表内資產的年均增速仅為14%，显著低于現实节制資產的增加，从而实現了轻資產的扩大。

作為全世界最大的物流地產企業，普洛斯修建了两项焦點竞争力，一是遍及全世界的范围化物流收集吸引了DHL（敦豪）、联邦快遞品级三方物流公司的互助，二是其定制開辟和供给链整合辦事吸引了很多大型企業团體，并由此開辟了新市場。2002年普洛斯应最大客户DHL的请求，為其在日本定制開辟物流園區，并由此进入了亚洲市場；2005年又為结合利华定制開辟在中國的物流園區，由此拓展了中國區营業，今朝公司约一半项目是定制開辟的。定制開辟请求物流地產企業集投資、開辟、運营于一體，而范围化的物流收集则请求公司在剧烈的竞争情况中实現快速扩大，這两项竞争力都请求巨大的金融資本支撑，是以，與中國的地產企業同样，普洛斯也屡次面對資金链问题。1999年，其启動基金辦理模式。

1999年，普洛斯建立了第一只私募基金—PrologisEuropean Fund（普洛斯欧洲基金），从19位機构投資人处召募了10亿欧元，重要用于收购普洛斯手中的成熟物業。收购后，普洛斯再也不直接控股這些物業，但经由過程與基金公司签订辦理协定，仍卖力物業的持久運营并收取得當辦理用度，同時作為基金的倡议人和一般合股人，获得事迹提成。

2000年，普洛斯又倡议了3只私募基金，到2008年時，旗下基金总数达17只，今朝仍保有15只基金，此中美邦本土基金12只（总投資范围102亿美元，普洛斯投入本钱10 亿美元），欧洲基金2只（总投資范围97亿美元，普洛斯投入本钱8.5亿美元），亚洲基金1只（总投資范围1.5亿美元，普洛斯投入0.2亿美元）。這 15只基金的总投資范围跨越200亿美元，而普洛斯本身投入資金仅為18.7亿美元，均匀占据20-30%权柄，其余資金来自42位機构投資人，再加之 50%的欠债率杠杆，普洛斯以不足20亿美元的本钱金投入撬動了200亿美元的基金資產，使現实节制資產范围到达350亿美元，是其1998年推行基金辦理模式前的10倍。

在現实节制資產快速增加的同時，普洛斯表内資產的年均增速仅為14%，显著低于現实节制資產的增加，从而实現了轻資產的扩大。按照测算，若是彻底采纳传统的物業矜持模式，要想到达350亿美元的辦理資產范围，普洛斯的欠债率将从當前的50%上升到75%，周轉率将降低1/3 至0.16倍程度。

在基金模式的鞭策下，普洛斯的范围敏捷做大，1998年其辦理的成熟物業及在建物業总数為1145处，而2004年時到达 1994处，增加了74%，可出租面积则从1.13亿平方英尺增加到2.98亿平方英尺，增加了164%，辦理資產范围从36亿美元增加到156亿美元，增加了3.35倍，年均增加率28%。2004年，普洛斯进一步提出将来5年每一年要使基金辦理資產范围增长20-25亿美元的方针，到2009年末，虽然履历金融海啸的打击，公司辦理物業数目仍从1998年的1145处增加到2509处，可出租面积从1.13亿平方英尺增加到4.8亿平方英尺，現实节制資產的投資范围从36亿美元增加到320亿美元（還有约30亿美元的地皮儲蓄），年均增加22%（圖一、圖二、圖3）。

02 环抱基金重整营業架构

基金辦理部分的参加，使得普洛斯的物業開辟、物業辦理和基金辦理构成為了一個物業與資金的闭合轮回。

上述数字只是表現了普洛斯施行基金模式以后的扩大功效，而其可以或许实現轻資產扩大的機密，在于环抱基金模式重组了营業架构。為了共同基金模式，普洛斯對营業布局举行了重大调解，焦點部分除本来的物業開辟部分和物業辦理部分外，新增了基金辦理部分，在新模式下，物業開辟、物業辦理和基金辦理构成為了一個物業與資金的闭合轮回（圖4）。

此中，物業開辟部分在機場、口岸等交通關键处持有必定量的地皮儲蓄，然后以“定制開辟+尺度化開辟”两种模式渐渐完成工業園區的扶植；项目封顶后，開辟部分将其移交给辦理部分（此時出租率凡是已达60%程度），物業辦理部分经由過程进一步的招租和辦事完美使出租率到达90%以上、房钱回报率到达7%以上的不乱運营状况；尔后，再由基金辦理部分卖力将到达不乱運营状况的成熟物業置入旗下物流地產基金。

因為公司在旗下基金中的持股比例一般不到 50%，以是置入进程至關于完成一次贩卖，使其物流地產部分提早兑現了開辟收入和開辟利润，并回笼了大部門資金，普洛斯又将這些資金用于開辟新项目。資產置入基金后，物業辦理部分继续卖力项目标平常運营辦理，并收取必定辦事费，而基金辦理部分除卖力倡议基金（召募資金）外，還协同物業辦理部分供给物業辦理、投資辦理（資產的收购和剥离），本钱辦理（欠债率节制）和收益分派的辦事，响应获得平常的基金辦理费收益和事迹提成收益—由此实現基金模式的闭合轮回。而在基金到期后（一般刻日為7-14年），将经由過程資產的上市，或倡议更大范围的新基金来吸取归并旧基金，以鞭策基金模式的可延续成长。

03 撬動10倍資金杠杆

经由過程基金模式撬動3-5倍的股权資金杠杆，再经由過程50%的欠债率撬動两倍的债務杠杆，普洛斯将总的本钱杠杆率放大到6-10倍。

1999年引入基金模式后，普洛斯的現实节制資產以年均22%的速率增加，但表内資產的增加幅度其实不大，年均增速為14%，這就大大提高了表内本钱的利用效力—1998年，普洛斯以22.6亿美元的净資產，节制投資范围35.8亿美元的物業資產，資金杠杆效力仅為1.6倍；但2009年時，普洛斯以80 亿美元的净資產，节制了投資范围达320亿美元的物業資產（還有近30亿美元的地皮儲蓄），資金杠杆效力到达4倍，而欠债率却仅从48%微升到53%，杠杆的晋升彻底寄托基金模式的进献（圖5）。

普洛斯在每只基金中的持有份额在10-50%之間，均匀持有份额在20-30%程度，即，普洛斯起首经由過程基金模式撬動了一個3-5倍的股权資金杠杆（圖 6）。同時，普洛斯旗下基金的欠债率一般保持在50%程度，即在3-5倍股权杠杆的根本上再加之一個2倍的债務杠杆，杠杆率放大到6-10倍（圖7）。現实中，斟酌物業置入時的升值溢價和投入本钱的分步到位，基金模式的杠杆率保持在10倍摆布—2009年，公司現实节制資產总额350亿美元，此中基金模式下辦理資產199亿美元，而普洛斯在基金中的投入本钱总额仅為18.8亿美元，仅至關于基金范围的9.4%，至關于現实节制資產总额的5.4%。

综上，在轻資產计谋下，普洛斯50%以上的現实节制資產经由過程基金方法持有，因為基金模式下的資金杠杆率最高可达10倍程度，以是，普洛斯在基金中的投入本钱额仅至關于基金节制資產总额的10%，現实节制資產总额的5%，从而使公司总體的杠杆率从1.6倍晋升到4倍程度。

04 收益来历多样化回报率晋升

推广基金模式后，普洛斯5年均匀的总資產回报率在5-6%程度，净資產回报率则上升到7-10%程度，较以前的4%均有大幅晋升。

推广基金模式前，房钱收益是普洛斯最重要的收益来历，占到总收入的80%，開辟部分的贩卖收入和代開辟辦事费进献总收入的20%；利润方面，净房钱收益进献了净谋劃利润（NOI）的95%，而開辟部分仅进献净谋劃利润的5%。

推广基金模式后，不但開辟部分的贩卖收益扩展，還增长了基金收益。

因為旗下基金供给平常的物業辦理辦事，并卖力旗下基金的資產收购、讓渡、融資和收益分派等投融資勾當，是以，普洛斯每一年可提取固定比例的辦理用度，并在事迹到达方针收益門坎后，又获得20%摆布的逾额收益提成—曩昔4年普洛斯每一年均可得到1亿美元以上的辦理费和事迹提成收益，曩昔5年均匀辦理费和事迹提成收益為1.22亿美元，均匀份额收益為4200万美元，基金营業合计每一年直接进献1.6亿美元收益，占了公司净谋劃利润的12-13%（圖8）。

今朝，普洛斯開辟营業的收入进献均匀已占到总收入的70%，物業辦理部分的收入进献降低到25%，基金辦理收入占比為5%（圖9）；利润方面，開辟营業均匀进献了净谋劃利润的35%，物業辦理部分的净房钱收益均匀进献了50%的利润，基金辦理部分则进献了12-13%的利润（圖10）。此中，物業辦理部分的回报率相對于不乱，均匀投資回报率（=净谋劃利润/总資產）在6-7%程度，基金辦理模式整形外科,下的均匀投資回报率在10.5%程度，開辟部分的投資回报率颠簸较大，最高時达17%以上，低谷中唯一5%，均匀来讲，開辟部分的利润率在15%，投資回报率在12%摆布。

因為開辟部分和基金辦理部分的投資回报率更高，以是，基金模式下公司的整體回报率有所晋升：在推广基金辦理模式前，5年均匀的总資產回报率（=息税前利润/均匀总資產）和净資產回报率（=净利润/股东权柄）均在4%摆布；而推广基金模式后，金融海啸前，5年均匀的总資產回报率在5-6%程度，净資產回报率则上升到7-10%程度（圖11）。剔除金融海啸的影响，轻重資產分手的基金模式确切在持久中提高了回报率。

05 提早兑現開辟收益與回笼資金

基金收益并不是基金模式的最重要意义，關头是在這一模式下，公司提早兑現了開辟部分的收益，加快了資金的回笼。

推广基金辦理模式前，普洛斯開辟部分的新建物業重要由物業辦理部分矜持，不竭爬升的物業范围占压了大量資金，融資压力延续上升—传统模式下，物流地產企業的周轉速率仅為0.1倍，靠房钱收回投資最少必要10年時候；而物流地產開辟部分每一年仅能兑現少数代其他公司開辟项目标贩卖收入，每一年贩卖面积约20万平方米，贩卖金额仅為8000万美元。

但推广基金辦理模式后，普洛斯開辟部分的新建物業重要轉给旗下基金，从而使開辟部分的資產周轉速率晋升到0.7倍，再加之物業辦理部分的1年培养期（新完工物業先从開辟部分轉入物業辦理部分，培养1年摆布，待出租率到达90%以上、房钱回报率到达7%以上后，再置入旗下基金），投資收受接管期从10年以上收缩到2-3年。快速回笼的資金被用于新项目開辟，成熟后再置入基金，資產和現金的加快轮回鞭策了以自我開辟為主的内生范围扩大。

1999-2009年，普洛斯旗下基金每一年都从開辟部分和物業辦理部分收购数十处物業， 2007年岑岭時，一年就收购了300多处物業，收购資產范围从最初的2.3亿美元上升到2007年的50多亿美元，曩昔5年均匀每一年收购20多亿美元資產，已积累回笼100多亿美元資金。開辟部分每一年的物業贩卖面积也从20万平方米上升到2007年岑岭時的200多万平方米，贩卖收入从8000万美元上升到岑岭時的50多亿美元，曩昔5年年均贩卖收入27亿美元，即便在2009和2010年的行業低谷中，公司仍有13-15亿美元的物業贩卖收入。均匀来讲，開辟部分的贩卖收入进献了公司总收入的70%，进献了净谋劃利润的35%（圖12）。

贩卖回笼的資金鞭策了新项目标范围化開辟。在推广基金模式前，普洛斯開辟部分每一年新启動的项目不到50万平方米，投資范围不到5亿美元；但到2007年岑岭時，1年内新启動的项目已靠近200個，面积到达470万平方米，估计投資范围到达38亿美元。虽然2008-2009年，普洛斯紧缩了新项目启動，但曩昔5年，其每一年仍有上百個项目可供置入基金，从而连结基金模式的轉動强大。

除内生增加，基金辦理資產中约有20-30%是购自第三方，有些基金则彻底因此對外收购為方针建立的。如2004年時，普洛斯经由過程倡议私募基金、借助外部本钱，实現了對KeystoneProperty（一家公然上市的REITs）总本钱达17亿美元的收购。详细操作上，普洛斯與EatonVance Management互助倡议了5只基金，即北美基金6号-10号，合计投入2.8亿美元資金，在每只基金中持有20%份额，而Eaton则投入11.2 亿美元，剩下的3亿美元由普洛斯物業辦理部分零丁出資。以17亿美元價格完成私有化后，Keystone被清理分拆，普洛斯物業辦理部分得到此中9处物業（20万平方米）作為矜持部門，其余物業資產被别离置入5只基金。

2006年普洛斯又收购了Catellus（也是一家公然上市的 REITs），收购总價高达53亿美元，公司以13亿美元的現金、23亿美元的股票和17亿美元的承债付出。作為公司汗青上最大范围的收购案，Catellus為公司带来了205处工業物業（360万平方米）、29处零售物業（10万平方米）和2500英亩地皮儲蓄（计劃修建面积370万平方米），使公司矜持物業数目增加了30%，地皮儲蓄增加了45%，并為公司带来了75名新員工，加强了在烧毁機場和军事基地革新方面的能力。收购昔時，普洛斯就向旗下基金置入了总值14亿美元的94处物業，2007年进一步置入了总值53亿美元的339处物業，化解了收购所构成的資金压力。

06 轻資產、高周轉運营

基金模式下，普洛斯開辟部分資金周轉大大加速，促使其投資收受接管期从10年收缩到2-3年。

普洛斯经由過程将對折物業置入基金，提高了資金的杠杆效力，與传统物業矜持模式下两倍的财政杠杆比拟，普洛斯又增长了一個5倍的股权資金杠杆，从而使基金模式的总杠杆率到达10倍，使公司总體的杠杆率由1.6倍晋升至4倍程度，在彻底基金模式下可进一步晋升至6倍。借助基金杠杆，从1998-2009年，公司現实节制資產以年均22%的速率增加，此中70%的增加来自于基金模式的进献。

基金模式不但放大了資金杠杆，還加快了開辟部分的資金周轉。在传统物業矜持模式下，開辟部分只能经由過程房钱的渐渐晋升来收回投資，投資收受接管期凡是都在10年以上；但在基金模式下，開辟部分90%以上的資產置入基金，从而提早兑現了物業贩卖收入和開辟利润，投資收受接管期响应收缩到2-3年。

更值得存眷的是，基金模式不但可以或许提高扩大速率和周轉速率，還进献了基金辦理费和事迹提成收益，曩昔5年，普洛斯基金辦理部分的投資回报率均匀在10.5%程度，開辟部分為12%，均高于物業辦理部分6-7%的投資回报率。普洛斯基金模式的焦點就是物業開辟、物業辦理與基金辦理部分間的闭合轮回，由此缔造了10倍的基金杠杆，并提早兑現了開辟收益，实現了轻資產、高周轉運营。

07 危害节制之道：資產均衡

没有一种模式是完善的，物流地產基金這种焦點型基金模式虽然存在各种上风，但也存在潜伏的危害。

普洛斯基金模式在金融海啸中也遭受打击。重要缘由就是，物業辦理部分在危機中的招租进程受阻，開辟物業到达不乱谋劃状况的時候耽误，同時，新基金召募堕入窘境，資產置入通道被梗塞——2009年公司的物業贩卖收入只有房屋二胎, 15亿美元，显著低于此前两年45-50亿美元的程度。而開辟物業的大量沉淀缓解了資金周轉速率，从而致使了現金流危機。

普洛斯在2007年的岑岭期新启動了191個项目（470万平方米），估计总投資额38亿美元，截至 2007年末，合计有249個项目（530万平方米）、总值36亿美元的物業期待置入基金，還有177处物流项目和3处零售物業（450万平方米）在建，估计要完成上述在建项目還需再投資39亿美元，加之開辟部分已投入的57亿美元，在基金儲蓄通道里的物業合计已达130亿美元。但2008-2009年，金融海啸打击了全部地產行業，不但新完工物業的招租晦气，新地產基金的召募也遭受窘境，資產置入通道面對瓶颈，数十亿美元的資產没法完成周轉，只能由物業辦理部分代持，从而使普洛斯的总體周轉率降低至0.15倍。在資產包袱加剧的同時，债权融資又遭受活動性危機，很多债務难以续借，导致公司呈現資金缺口。2009年，普洛斯被迫折價20%讓渡了中國區营業，并出售了在两只日本基金中的份额。

08 保持各种資產的比例平衡

若何可以或许有用节制低谷中資產置入通道被梗塞時的現金流危害？焦點原则就是节制基金模式下处于分歧開辟和運营阶段的物業比例，或说保持各部分資產的平衡比例。

跟着基金模式的成熟，普洛斯物業辦理部分的資產占比从90%降低到67%的程度（此中17%為待置入基金部分的資產），而基金辦理部分的資產（持有的基金份额）占总資產的比例到达10%，開辟部分作為基金部分的“供给商”，其資產范围上升到总資產的23%，加之待置入基金的資產，环抱基金模式的資產约占到总資產的50%。若是普洛斯进一步将旗下矜持的成熟物業全数置入基金，使物業辦理部分仅充任為基金培养成熟物業的本能機能，则该部分的資產占比會从當前的 67%进一步降低到34%，物業開辟部分的資產占比會从當前的23%上升至46%，基金辦理部分在保持當前20-30%均匀份额稳定的环境下資產占比為 20%（表1）。

普洛斯若能一向连结這一比例，那末，金融危機中的資金缺口就不會很大。但不幸的是，宽松的活動性使泰西地產企業在危機到来前广泛堕入了激进扩大的旋涡中。2007年時，普洛斯大肆扩大，開辟部分在建資產额已到达基金部分投資資產范围的30%，加之后续投入的近40亿美元，開辟部分現实的資產范围将到达基金投資范围的50%。别的，物業辦理部分的待成熟物業范围也到达基金部分投資資產范围的20%摆布，成果，处于置入通道中的物業范围积累到达基金投資范围的70%，這不但请求物業辦理部分加快招租培养過程，基金辦理部分也必要加速新基金的召募過程。但2008年金融海啸来袭，基金通道忽然受阻，每一年的可置入資產范围仅至關于基金范围的10%不到，此時資金缺口的呈現就是必定的成果。

因而可知，比例平衡對付焦點型基金模式的构建相當首要（圖 1）。若是開辟环节的范围太小，旗下基金可能堕入“无粮可吃”的危害；反之，若是開辟环节過分膨胀，或物業辦理部分因為培养中物業迟迟不克不及到达置入尺度而积存大量資產，城市低落总體周轉速率，并致使行業低谷中現金流危機。

09 连结匀速增加、节制周轉率上限

資產布局的比例平衡不但是持续低谷中資金链的必要，也是平常谋劃中提高資金周轉速率和本钱利用效力的必要。因為物業的開辟、培养和基金的召募、置入都有特定的時候周期和資產的周轉速率（好比物業辦理部分的新完工物業，即便在繁华期也必要12個月的時候才能到达不乱谋劃状况），是以，单方面放大一個环节的扩大速率，不但不克不及加快总體的資金周轉，還會致使資產在置入通道中的积存和总體周轉速率的减慢。

現实中，普洛斯物業辦理部分的周轉率一向不乱在0.09-0.12倍程度；基金辦理部分受事迹提成和基金份额收益影响，有必定颠簸性，但曩昔10年均匀的周轉速率為0.11倍；開辟部分受项目进度和经济周期影响，收入和存量資產的颠簸较大，最高時年周轉率可达1.2倍，最低時仅為0.5倍，但均匀值相對于不乱在0.70-0.75倍程度（圖2）。

以此计较，在基金模式推广前，公司总體的周轉速率仅為0.16倍；推广基金模式后，資產周轉率晋升至0.24倍；而若是普洛斯进一步将旗下矜持的成熟物業全数置入基金，在彻底的基金模式下，公司总體周轉率将可进一步上升到0.38倍，與传统模式比拟，周轉速率提高了1.4倍，這已经是物流地產企業所能到达的最快周轉速率了（表2）。要连结這一高周轉上风，任何一個环节的急功近利城市致使总體周轉速率的降低，乃至是現金流的危機。

10 倡议的基金不是伶仃的决议计劃，而是各部分的均衡

普洛斯的發展與危機显示，地產基金的倡议，特别是焦點型基金，不是伶仃的决议计劃，它请求企業在总部层面制订基于公司总體的成长计谋，并為各部分（包含開辟部分、物業辦理部分和基金辦理部分）規定和谐的發展路径和扩大速率的比例束缚，别的，當一個部分的扩大遭受瓶颈時也必要同時调解其他部分的發展计谋。

详细的資產设置装备摆设比例取决于实際中地產企業各部分的資產周轉速率，并没有一成稳定的尺度，特别是在都會综合體的開辟中，物業的类型浩繁，室第開辟與出租型物業之間的比例平衡，各种出租型物業之間的比例平衡，和出租物業的開辟辦理部分與基金部分之間的比例平衡都很首要。但不管模式何等繁杂，谨严保持各部分資產的比例平衡是焦點，出格是開辟部分的資產扩大速率必需與基金部分的扩大能力相共同，不然，一旦招租晦气或基金置入通道被梗塞，企業将面對大量開辟项目資產积存的窘境。

布景：資金压力鞭策普洛斯立异

初期，普洛斯和一般贸易地產公司同样，以持久持有物流地產為重要红利模式，但1997年起头全世界化扩大后，資產包袱日趋增大，频仍收购致使其現金流的压力和股权的稀释。以1999年收购上市公司Meridian為例，总收购價达15.4亿美元，在承债根本上，每1.1股Meridian股票换1股普洛斯股票外加2.2美元現金，每1股Meridian可轉换优先股兑换1股普洛斯的可轉换优先股，并得到8.75%的年息—為此，普洛斯在1998年增發了 75%的优先股本，1999年又增發了30%的平凡股本，并付出了6760万美元現金，欠债率也从1997年的35%上升到48%，有息欠债（银行贷款+ 债券单子）與总資產之比从28%上升到42%。

范围化扩大中的频仍收购使普洛斯面對史无前例的資金压力，股东也對稀释股权举行融資感触不安，因而公司许诺将控制利用公然市場融資，轉向私募基金市場。除普洛斯，全世界第二大物流地產企業AMB也从上世纪90年月后半期起头拓展物流地產基金模式，今朝旗下有8只物流地產基金，经由過程基金持有80亿美元物業資產。

在泰西發财國度，物流地產基金已成為物流地產行業成长的主流模式，而它與一般私募地產基金的最大區分在于，持有的是不乱運营中的成熟物業而不是開辟阶段的物業，即，物流地產企業将高周轉的物業開辟营業保存在資產欠债表内，而将低周轉但收益相對于不乱的物業持有部門分手出来，置入專門的物流地產基金。資產的分手一方面知足了保险公司、养老基金的持久收益率请求，另外一方面则提高了物流地產公司的資金周轉速率，鞭策了范围化過程。别的，地產企業還可以经由過程基金事迹提成来分享本身開辟的优良物業的持久收益。

焦點型地產基金：分手轻重資產的最好载體

焦點型地產基金為出租型物業與開辟型物業的資產分手和資金回笼供给了一個共赢通道，既可知足保险公司等機构投資者不動產投資的巨大需求，又能解决都會综合體中出租型物業的資金沉淀问题。

物流地產基金模式不但合用于物流地產企業，也合用于其他所有必要把轻重資產分手的行業企業。以都會综合體中的出租型物業為例，這部門物業面對的最大问题其实不是開辟資金从何而来，而是持久持有进程中的資金占用。物流地產基金模式刚好解决了這一困难。

普洛斯模式可解决轻重資產分手窘境都會综合體，英文简称HOPSCA，即旅店（Hotel）、写字楼（Office）、公園（Park）、购物中間（ShoppingMall）、集會中間（Convention）、公寓（Appartment）的首字母缩写，简略的说就是一個调集了文娱、休闲、事情于一體的城中城。

比年来，都會综合體地產模式作為一個都會以最短期完成現代化结构的捷径，在海内得到快速推行，相干计劃凡是可以或许获得处所當局的高额补助，是地產企業低落地皮本钱的首要手腕。但问题是，在项目竣工、室第部門贩卖完成后，剩下的出租型物業（如写字楼、购物中間以等）或谋劃型物業（旅店、集會中間等）该若何处理？以往，大大都的出租物業被卖掉，有時乃至是散售给小我投資者，開辟商敏捷回笼了資金，但却落空了對物業辦理的节制权，持久中，租户品格落空保障，综合體本身计劃的完备性也落空意义。但面临都會综合體中出租物業投資回报率低、周轉速率慢、持久資金占用的问题，地產企業该若何解决？

國際上，凡是采纳轻重資產分手的模式，即地產開辟與地產持有分手。在泰西市場，跟着REITs的成长，租售并举型公司逐步消散，物業持有型地產企業與物業開辟型地產企業各自实現專業化成长；在新加坡等地，租售并举型地產公司固然存在，但已轉换了情势，凡是团體公司會将成熟物業分拆為REITs上市對接牙齒美白, 公募本钱，同時倡议私募基金對接物業開辟事情。

但在中國，REITs還未推出，上市地產公司大可能是開辟型企業，與之相對于，持有型物業缺少專業的本钱渠道和“终极持有人”，地產企業只能在本身持有仍是卖给第三方之間做出选择—卖出的决议计劃可能會影响持久的物業辦理品格和综合體计劃的完备性，但持有的决议计劃却可能致使低谷中資金链断裂的危機，地產企業急迫必要第三条門路。

私募地產基金可以成為持久持有人

2010年，地產基金成為地產行業最热點的话题之一，调控布景下它被各家地產開辟企業看成低谷中解决股权資金来历的首要渠道，但現实上，地產基金自己不但是融資东西，更加地產企業的模式轉换和模式立异供给了空間。从這個角度看，與室第開辟基金比拟，贸易地產基金作為一种新模式具备更深远的影响，它极可能是解决都會综合體中資產分手窘境的首要渠道。

以往，咱们总习气性地认為私募地產基金是具备相對于高危害的開辟型基金，REITs才是成熟物業的持有人，但外洋物流地產基金的成长模式给了咱们一种新的启迪，那就是上市的不必定是成熟物業，與私募基金對接的也不必定是開辟型物業，得當的機制设计下，私募基金也能够成為出租型物業的持久持有人，乃至是資產的“终极持有人”。

阐發成果显示，普洛斯基金模式一样合用于都會综合體中的轻重資產分手，即，地產企業保存都會综合體中以贩卖為目标的物業所有权，而将出租型物業剥离出来，置入對应基金—以地產企業均匀在基金中保存20%权柄计较，地產企業将可以或许实時回笼部門資金。但這只是故事的一小部門，資金的轮回利用，象征着将来地產企業将从基金通道回笼更多資金。

保险資金或成焦點型基金的重要投資人

实在以普洛斯為代表的物流地產基金運作模式其实不特别，在成熟市場，私募地產基金其实不单指開辟型地產基金，它包含焦點型、增值型和機遇型几类。此中，焦點型基金以持有不乱谋劃資產為主，收益和危害都较低；增值型基金经由過程對成熟物業的从新定位和再開辟来缔造增值收益，危害和回报居中；機遇型基金经由過程介入项目開辟或持有新兴市場物業来获得高回报，同時也承當响应的高危害。海内界说的地產基金大可能是機遇型基金，而物流地產基金则属于焦點型基金，其持有物業的出租率凡是能连结在90%以上，并能供给7%以上的房钱回报率，响应的，投資人请求的回报率也不是很高。

整體看，焦點型基金與REITs持有的資產雷同，分歧的地方在于REITs面向公家投資人，而焦點型基金只面向少数機构投資人，是保险公司、养老基金資產设置装备摆设中的首要构成部門；别的，比拟于 REITs，私募基金的運作计谋加倍機動，地產企業可以同時倡议多只基金，知足分歧投資人的请求，如可與特定金融投資人建立一對一的基金，按照金融投資人请求為其定制投資计谋，此类基金的范围凡是只有1-2亿美元，也能够倡议设立一對多的大型地產基金，此类基金范围可以到达30-50亿美元；第三，私募基金對辦理人的鼓励加倍优厚，在到达門坎收益率后，一般合股人可以就逾额收益部門分享20-25%的事迹提成；最后，因為私募基金面临的投資人较少（即便是一對多基金，凡是也只有十几家機构投資人），沟通本钱低，更易获得投資人的理解。固然，在外洋，REITs享有法定的税收优惠，為此，焦點型基金的倡议人凡是會将以一對多基金中的投資主體设计成一個非上市的REITs，機构投資人按投資比例成為這家非上市REITs的股东，从而享受税收优惠。

详细到内地的地產基金，新近保险公司投資不動產和股权基金辦理法子的出台将為地產市場注入最少3000亿元持久資金。从外洋履历看，保险公司直接投資于不動產的比例较小，仅為总資產额的1%，是以，在保监會劃定的5%的不動產投資份额中，大部門未来自于基金情势的投資。别的，因為保险資金的特色，對收益率的请求不是很高，但對平安性的请求较高，是以，它明显加倍青睐焦點型基金，而非機遇型基金。

可是，鉴于當前内地出租型物業的回报率广泛较低，要到达機构投資人请求的回报率，在将物業資產置入基金時必定请求适度的折價。但即便如斯，基金的倡议人（地產企業）也其实不亏损，由于折價的部門還可以经由過程持久的事迹提成来补充。别的，若是投資人请求的折價较多，開辟企業也可经由過程對赌条目的设定為本身留出将来的收益空間，即，開辟企業许诺在當前以较低代價将出租型物業置入基金，但與基金投資人商定将来若是房钱收益或物業市值晋升到方针程度，就主動增长資產讓渡方在基金中的持股分额，以实現資產的公允订價。

至于資金刻日的问题，诚然，私募基金大多有一個固定的到期刻日，但這其实不象征着私募基金就不克不及够支撑持久資產的持有，在成熟市場，運作乐成的地產企業凡是會在基金到期竣事前倡议更大范围的地產基金，用以吸取归并老基金，从而实現基金資產的轉動持续；若是基金竣事前市場凑巧处于低谷情况中，基金凡是會设置2-4年的延期条目，以夺取更有益的退出情况。

整體而言，焦點型地產基金為出租型物業與開辟型物業的資產分手和資金回笼供给了一個共赢的通道，既知足了保险公司不動產投資的巨大需求，又解决了都會综合體中出租型物業的資金沉淀问题。

不外值得注重的是，相對付機遇型基金，焦點型基金的布局加倍繁杂，它触及到出租型物業的開辟、培养、基金召募、資產置入和延续辦理等多個环节，此中任何一個环节的萎缩或過分膨胀城市致使全部基金模式的解體，并给地產企業带来更大的現金流危機。是以，环抱基金模式若何重构营業架构、搭建資產通道就显得非分特别首要了，而普洛斯的基金模式给了咱们有利的参考。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

歡迎光臨台灣物流公司交流論壇 (https://bbs.jingyun.com.tw/)