四個问题读懂物流地產的本質

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2003年普洛斯将物流地產带入海内，開启了物流地產的成长史。比拟室第及商用地產，高收益和高需求的布景讓其收益率可觀，是以大受地產、電商、金融大鳄追捧。但在夸大融資能力，運营能力和范围效应的物流地產范畴，赚钱并无想象的简略。

问题一：甚么是物流地產?

物流地產不即是倉儲廠房，由于物流地產的焦點竞争力在于其供给的辦事。同传统的物流地產比拟，它更夸大辦理的現代化、范围效应、协同效应。在工業倉儲用地的扶植指标逐年降低，同時地價逐年上升的环境下，粗放型物流地產開辟已再也不合用，物流地產商作為物流企業和消费者以外的第三方，垂垂演变成供给一揽子中心辦事的企業，不但能经由過程邃密化的举措措施**解决存儲和配送问题，還可以或许给物流企業供给引导，如普洛斯给入園企業供给解决方案。

物流地產也不是物流公司，由于它始终属于“地產”，谋劃的是物流营業的不動產载體，好比物流園區、堆栈、配送中間、分派中間等等。是以顺风、德邦、DHL不是物流地產范畴的企業，而普洛斯，宝湾，嘉民，丰树，安博，航港，才是這個范畴的知名企業，传统地產企業万科、万通、复星、绿地、中天城投，和電商菜鸟(阿里巴巴)、京东、苏宁则是這個范畴的新手。

问题二：物流地產為甚么能火?

按照世邦魏理仕的数据，物流地產的远期回报率较着高于室第及贸易地產。在2008-2013年五年，北京和上海的**室第**率别离為2.6%和3.0%，购物中間的**率别离為5.0%和4.5%，写字楼的**率别离為4.8%和4.5%，而物流举措措施的**率则别离為6.5%和6.7%。优良物流举措措施到达8%以上。2013年北京、广州、姑苏、杭州、武汉、沈阳等重要都會优良堆栈房钱广泛靠近或跨越1元/平方米/日，上海、深圳等都會部門优良堆栈房钱靠近或跨越1.5元/平方米/日。

高回报暗地里，是高質量物流举措措施的供需不匹配。需求方面，以和物风行業互相依存的電子商務市場為例，其在三年内复合年均增加率到达107%，近十年的复合增速达65%，對物风行業的数目和質量提出较高请求;“双十一”網上购物节的鼓起更是對物流業在“短期大流量”方面的磨练，“快”成為電商制胜的關头要素之一。但物流举措措施的供应量远远后进與需求，按照按照中國物流协會的数据，今朝中國人均倉儲面积仅為0.41平方米，為美國的1/12，且75%以上的倉儲举措措施没法知足現代中藥治療痛風方法,物流的必要。面临當前物流市場的爬升的需求，當前海内物流举措護膝產品，措施在数目和質量上都远远不敷。

在如许的环境下，各路電商、房企和金融本钱纷繁加码物流地產。電商傍边，阿里巴巴菜鸟收集在重庆、成都、郑州等地與當局签定了跨越1000亩的供地协定;京东自2007年进军物流地產领至今，倉儲面积跨越100万平方米，在360個焦點都會有850多個自营配送站。

房企方面，万科牵手黑石凯雷及KKR结构物流地產，绿地团體建立了财產地產奇迹部，中天城投50亿投資贵阳保税區的收支口物流，五洲國際與普洛斯告竣互助协定成长贸易物流園。金融范畴，當地基金增資、境外資金涌入，如加拿大养老基金以前所投入的10亿美元資金已几乎全部投資，又對嘉民中國物流基金举行了新一轮注資5亿美元;以厚朴投資牵头包含多家大型國有企業和**的投資機构构成的投資财团與普洛斯签订了高达25亿美元的计谋投資协定;中國安全也新近建立了物流、不動產等部分，并乐成收购Vailog及民营倉儲物流举措措施，别的還经由過程投資1号店等電商機构曲線进入。

问题三：物流地產怎样做?

有钱就是率性，我要进军物流地產!但…我到底要做啥呢?

详细来讲，物流地產的焦點可以分為三個模块：開辟，運营及金融东西。

物流地產開辟

地產開辟是物流地财產務的根本环节，顾名思义，是将地皮扶植成可使用的物流中間，然后将開辟建成的物流中間交付给地產運营方用于出租，或是出售给物流地產基金或是第三方获得收益。以普洛斯為例，地產開辟营業的收入在主营营業收入中占60%摆布，是公司收入**重要的来历，而且进献了30%摆布的主营营業利润。再往下，物流地產的開辟又可以分為自建和定制化两种辦事。

物流地產運营

地產運营辦理营業卖力将地產開辟营業部分開辟建成的物流地產出租给客户利用，从而获得租赁收入。以普洛斯為例，地產運营辦理营業的收入在主营营業收入中固然只占了30%摆布，但却进献了50%以上的收益，是红利性很强的营業。

物流地產運营部分的收益對付出租率和房钱率的影响较為敏感。以普洛斯為例，在房钱程度稳定的环境下，出租率1%的变更将對公司整年的税前收益造成约510万美元的影响;而均匀房钱率每变更10%，會使税前利润颠簸900万美元。是以，對物流地產商而言，不乱的客户群、壮大的客户黏性相當首要。
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以是，物流地產商常常會供给收购與回租辦事，以提高本身辦事水准，同時知足客户不竭增长的财政方针。其操作进程為，地產公司将客户今朝具有的物流举措措施采辦回来，将其设计计劃后，按照持久营業瓜葛签定租约再回租给客户，讓客户继续利用這些現代化物流举措措施。這类模式的好处在于，客户(物流公司)可以减少對固定資產的投入，而将其重要精神投放在焦點营業上，是以大大提高了資產回报率，削减企業欠债率。

地產基金辦理

因為物流地產資金需求大，收受接管周期长，是以借助地產基金举行轻資產運作是國際上一向模式。以普洛斯為例，基金辦理部分卖力组织投資者召募資金、收购地產、设立基金，由普洛斯作為基金司理辦理基金和基金旗下的地產，获得基金辦理费收入和基金分红收益。普洛斯地產基金重要经由過程向地產開辟部分收购或是向第三方收购获得地產。

凡是普洛斯在基金辦理平台持股15%-50%摆布，至關于得到一個2-7倍的股权資金杠杆。是以，基金辦理部分的收入在主营营業收人中固然仅占了6%摆布，却进献了14%摆布的主营营業利润，成為普洛斯红利性**强的营業，同時基金對付投資的回流使其成為本钱轮回中的關头节點。

區分于传统物流地產寄托收取房钱来收回投入，地產基金可将新建成的物業資產置入基金平台，提早兑現開辟的收益，加快了資金的回笼，实現了高周轉、高杠杆和高回报的轻資產運营模式。這也是万科、黑石、KKR用意在物流地產上采纳的開辟方法。

自建辦事。由物流地產商自行開辟扶植尺度化、通用型的物流举措措施，再将其出租给客户利用，并供给物業辦理辦事，是物流地產**重要的運作模式。這类機動灵活的租赁方法，使得客户可以依照現实必要租用分歧面积、分歧位置的倉儲举措措施，从而低落了客户的谋劃危害。

定制化辦事。物流地產商按照客户的特定请求，為客户选择符合的地址，在举措措施范围、合同条目等方面知足客户的定制化请求，扶植與辦理其專用的物流举措措施，和后期為客户供给便捷、高性價比的物流举措措施與物業辦理辦事。如普洛斯有一套成熟的“普洛斯運营辦理體系”，供给的壮大物流配送收集涵盖了倉儲举措措施的全部流程，经由過程策動、构建與举措措施辦理来实現。其為阿迪达斯量身打造了海内**的单體庫作為中國的配送中間，极大的阿迪达斯提高了在华的物流運营效力和物流辦事品格。

以普洛斯為例的物流地财產務布局

问题四：物流地產的钱真那末好赚?

咦，有這么好赚的钱吗，我不會停業吧?

在普洛斯的動員下，物流地產范畴热烈不凡。但蓬勃同時，讓人难免担忧如下的四點，轻易讓土豪又吐又嚎：

起首是融資难。因為投資周期长，資金沉淀大，银行、上市等渠道远远不敷，必要借助基金信任。大师看到普洛斯的乐成，是由于他是亚洲**、全世界第十的房小孩矮小怎麼辦,地產基金辦理公司，有全世界的REITS融資通道。但海内的学徒们，因為海内的金融情况，即便财大气粗如万科万通，其融資难度也远高于境外的普洛斯。

其次是拿地难。因為倉儲物流對GDP进献不高，虽然中心物风行業利好政策频出，可是真正落地的未几。而且，在一二線都會工業用地指标逐年降低的环境下，平凡物流地產商拿地也會越發坚苦。

第三是附加辦事请求高。和所有做的好的财產地產開辟商同样，物流地產商的脚色其实不是一個空間供给者，而是一個带路人。比方裕廊旗下的起飞团體，可以對企業供给咨询辦事，中原幸福鼎力成长本身的财產創投基金，普洛斯可觉得客户供给一整套解决方案。是以，要想做物流地產商，起首必要對物风行業有着深入的理解和前瞻的洞察。

**是竞争大。中國的物流地產今朝已是**寡头垄断环境，普洛斯非論在市場占据率上，仍是在融資、開辟、運营、辦事程度上，都轻松甩中國企業十条街。在如许的竞争場合排場下，本土企業想要呈現后起之秀，任重而道远。