物流地產深度报告:國内投資新宠,选址拿地是關键

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物风行業重要包含倉儲、運输、装卸分派包装。倉儲、運输、装卸分派包装這三部門构成為了根基的 物流财產链环节。在這根本之上是各类為晋升三個环节效力的装备和信息體系。倉儲是物风行業的 首要组成身分，也是物流的出發點。2015 年我國物流总用度约為 9.3 亿元，業務性通用倉儲总面积 為 9.55 亿平米，冷庫总容量為 1.07 立方米。

据此猜测倉儲房钱用度占物流总用度比重约在 4%~5%。 倉儲自己按扶植尺度可以分為高尺度堆栈和传统的倉儲举措措施。高尺度堆栈一般高度在 9 米以上， 配有装卸平台合适現代化物流请求。本文钻研的物流地產重要指高标堆栈行業開辟與運营。

从物流 畅通节點上劃分，對倉儲需求有三类，一是处于出發點的大型配送中間，二是瘦身產品,散布在重要都會和调集 都會的骨干門路上中等范围轉運举措措施，三是都會的小型堆栈，高尺度堆栈比力合用于前两类需求。

高端物流地產能晋升物流效力，节省物流用度。與传统的倉儲举措措施比拟，高尺度堆栈能有用晋升物 流环节效力。重要有三個缘由:

1)高标堆栈成长较晚，拔取的地舆位置一般位于交通节點，而很 多传统物流举措措施扶植早，當初符合的地舆位置可能已跟着都會的扩大與成长不在便當;

2)高标 准堆栈层高更高，地面载荷能力更高，與传统倉儲举措措施比拟单面面积的倉儲能力更高，估计达 1.5倍以上;

3)高尺度堆栈庫内和外部門路结构更公道，車辆收支和装卸，晋升装卸效力。按照普洛 斯(GLP，Global Logistic Properties)的通知布告，测算高标倉儲相较传统倉儲举措措施能為全部物流环 手機維修,节节省约 20%的用度。

物流地產是今朝地產行業中最具远景的子范畴

物流地產行業是今朝地產行業内增速最快的子范畴，也是政策上最為支撑的范畴。物流地產在海内 起步较晚，近几年的供给一向处在 40%~60%摆布的增速，2010 年-2015 年复合增速到达 46.1%。

而室第、贸易、写字楼等已辞别高速增加的期間，2010 年-2015 年复合增速均小于 10%。在政策 方面，室第触及民生，今朝政策的定位是“屋子是用来住的，不是用来炒的”，當局在房價上涨過 快時常常采纳打压手腕按捺需求，而物流地產重要為出產谋劃辦事，利于促成经济的成长，當局在 政策上也赐與较多的支撑。

物流地產在今朝地產行業内房钱回报率最高。不管是外洋的一些重要都會仍是海内的北京、上海等 都會，物流地產與室第、商辦等比拟房钱回报率最高。物流地產的房钱回报率一般较其他形态的物 業最少高一個百分點以上。

客户對物流地產房钱敏感度低，房钱不乱晋升空間大。物流地產是物流财產链中的一环，在物流总 本钱中占比不高，按照中國倉儲與配送行業数据，2015 年我國物流总用度约為 9.3 亿元，業務性 通用倉儲总面积為 9.55 亿平米，冷庫总容量為 1.07 立方米。

据此猜测倉儲房钱用度占物流总用度 比重约在 4%~5%。是以客户對物流房钱的涨幅敏感度不大，房钱上涨 10%對应其物流总用度上涨0.5%。

高尺度堆栈重要客户来历于三部門:零售電商、第三方物流和現代制造。零售電商主如果一些規 模化的连锁超市、京东唯品會等自营電商;第三方物流(3PL，third-party logistics)主如果一些 物流公司如德邦、日日顺等，也包括一些快遞公司如顺丰、百世汇通等;現代制造重要包含汽車、 医药等。

从出產畅通环节上看，堆栈對付用户重要用于如下三种用处:原料庫存、產物庫存、畅通 中的寄存點。按照咱们此前阐發，高尺度堆栈相對付传统倉儲举措措施能晋升在運输、装卸分派包装等 其他物流环节的效力。相對于而言，庫存周轉快的企業和畅通类辦事公司(第三方物流)更偏向于使 用高尺度堆栈。以海内高尺度堆栈供给龙头普洛斯的客户群看，電商和第三方物流盘踞前五大客户，

在物流地產運营流程當选址拿地是關头。與室第開辟雷同，物流地產開倡议始于选址拿地，以后是 動工扶植，竣工后客户入住。高标堆栈在计劃扶植上不同不大，對付客户来讲最大的不同在于地舆 位置，是以选址拿地是關头。物流地產选址通常是交通運输辦事，偏好高速公路进口四周、空港经济區等。今朝拿地出格是优良地皮的获得是不少物流地產開辟商的瓶颈。拿地存在的问题在于一方 面自己优良地段的地皮是有限的，另外一方面不少都會物流用地供地少，从當局角度，在以财務税收 為稽核指标的布景下，物流用地带来的单元税收进献要较着小于出產性的工業用地，供应意愿较低。

物流地產運营模式有两类，租赁或租赁+出售。物流地產的運营，今朝重要有两类模式，一类是自 持用于出租，重要获得房钱收益，一般收受接管期在 10~15 年;另外一类模式是出租+出售，先举行出租， 在運营成熟后将所有权出售给基金，继续接收项目标運营，重要获得前期的房钱收益、项目出售時 資產價值上升收益和后期運营辦理收益，在這类模式下项目出售時便可收受接管，较纯租赁模式收受接管 期更短，今朝行業内主流的物流地產商如普洛斯、嘉民等都采纳這类模式。

收益测算，今朝物流地產行業還是回报率较高的行業。高标倉的本钱重要在于拿地本钱、建安本钱、 運营用度和税费。今朝行業内单层高尺度堆栈的建安本钱在 1800 元/平米摆布，咱们以焦點都會如 上海举行测算，估计在出租+出售模式下，项目出售時综合回报率能到达 34.9%。

斟酌分歧房钱涨幅和订價時请求的回报率分歧环境下项目标回报率可以發明，拿地本钱和出售時的 请求回报率是一個物流地產红利能力巨细的關头。拿地本钱每降低 25%，项目回报率约上升 10%; 出售時订價请求回报率每降低 0.5%，项目回报率约上升 5%。出售+出租模式虽较纯出租模式回报 率更高，收受接管周期更快，但這一模式的運行请求有延续的拿地能力和后续基金的支撑。

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