物流倉儲行業专题研究報告:資本市場的認知與估值

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1.1 作甚現代物流地產？

　　現代物流倉儲举措措施（亦称“高機車借款,标堆栈”），也是倉儲举措措施中最菁华的一部門。若是做一個类比，現代物流地產之于传统通用堆栈的區分，就是“購物中間”之于“露天阛阓”。

　　現代物流地產具备诸多长处。其常常处于現代物流的干线运输焦點节點，出租率高，不乱性亦强，抗經济颠簸能力强。

　　現代物流地產，在拿地選址、開辟扶植、配套举措措施、招商运营等环节均有较高的请求。

　　時效性是現代物流業的立品之本，為了知足快速输送必要，現代物流地產常常選址在都會周邊的海陸口岸、交通干线四周。

　　現代物流地產，為知足日趋增加的物流运输效力请求，常常有更坦荡的清洗馬桶產品,空間，也有更完美的交通运输举措措施便利貨品的装卸，知足快速的中转需求。

　　在修建上，亦有更高的尺度，對付净高、地基承重、消防、采光、氛围轮回等都有更高请求。

　　1.2 供需布局抵牾，自然稀缺資產

　　曩昔，我國物流地產持久连结“总防蟎產品推薦,量充沛，高标倉稀缺”的竞争款式。而行業的供需错配，進一步激化了行業的供需布局。

　　一方面，比年物流業需求的延续高速增加，2019年天下社會物流总额到达298万亿元，社會物流总用度到达14.6万亿元。2015-2019年的复合增加率到达8.0%。

　　而在供應端，倉儲举措措施面积增速延续放缓，按照中國倉儲與配送协會推算，截至2019年末，我國業務性通用（常温）堆栈面积10.8亿平方米，同比增加1.9%，增速逾6年延续降低。2015-2019年的复合增加率仅為3.1%。

　　而這仍是通用堆栈（包括高标倉和低标倉）的数字，現代物流地產（高标倉消除口臭的藥,）市場存量更加稀缺，截至2019年6月末，我國現代物流倉儲举措措施面积占总物流倉儲举措措施面积的比例仅约7%。

　　1.3 供需瓜葛持久难以和缓

　　地皮端供不该求。近几年，处所當局對付物流倉儲用地的出讓比例和绝對数目均呈降低趋向。

　　一方面是物流倉儲用地已完成為了大量出讓阶段；

　　另外一方面，物流用地性價比相對于较低，不但出讓划拨代價低，并且對本地進献的地均税收、固定投資、GDP增加和就業生齿均低，处所當局出讓物流倉儲用地震力衰。

　　因此，物流地產地皮市場供不该求，地皮資本竞争剧烈，短時間难以改良。

　　另外一方面，低标倉革新為高标倉亦坚苦重重。

　　一是大量的低标堆栈是零星的小型堆栈，其自己所有地皮面积已不足以支撑改建；

　　二是便是有足够大的面积，改建進程亦必要从新计划审批，其效力相對于亦较慢。

　　而需求端，跟着互联網零售突起，高标倉儲需求一日千里

　　電商零售及快递营業量仍连结中高速增加趋向

　　估计将来電商仍将是物流地產的首要鞭策力

　　总而言之，咱们看好高尺度物流倉儲举措措施的需求延续性。

　　現代倉儲没法知足上遊财產日趋增加的需求，物流倉儲空置率延续降低；

　　而短時間供應没法敏捷放大，這将進一步推高物流倉儲資產的房錢回報率。

　　危害身分

　　新增倉儲用地获得不肯定的危害