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標題: 物流倉儲,未被發掘的投資洼地 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2021-7-10 17:44
標題: 物流倉儲,未被發掘的投資洼地
曩昔3年，咱们在跨境電商物流和快遞的钻研中發明，倉儲作為物流环节中的一個节點，其深刻物流环节的水平已超越了曩昔的认知。而钻研物流地產的缘由在于

倉儲、物流不分炊：物流地產的详细形态大多為各种物流園，而物流園的重要物流資產可能就是堆栈；對付倉儲作為重要資產的公司，大师是不是還记得初期的叫法是“某某倉儲公司”，而當下中咱们听到的更可能是“某某儲運”、“某某倉儲物流”乃至是加倍高峻上的“某某倉儲供给链辦理公司”，加倍凸起倉儲和先后端物流一體化，将来纯洁的倉儲公司将渐渐消散，倉儲和上下流的集约、协同谋劃必定是趋向，這是咱们存眷物流地產的缘由之一。

“倉儲是速率為零的物流，节點结构很是關头，但它可以不赚钱”這是一名行業資深人士的原话，逻辑在于：

1）堆存商品的堆栈貌似本钱很低，但在當下经济情况下，太高的倉儲本钱和庫存很轻易吃掉出產商業商的利润，你应當把它當作“速率為零”的物流，要不竭的举行优化；

2）在消费品物流逐步取代工業品物流成為新的拉動因子之際，對付當下倉儲企業而言，其客户對总體物流环节的時效、本钱加倍存眷，是以倉儲环节必要為总體辦事。

是以本系列将从中國物流地產行業的價值链角度举行分解，并按照行業的重要介入者，别离依照外企、國有和民营的線索梳理行業及其模式，以期對物流地產全行業有一個周全、完备的描写。

1. 自上而下對待物流地產

1.1. 物流地產：草根进级，需求缺口

現代物流举措措施：传统堆栈软硬件进级

現代物流地產属于工業地產的范围，指投資商投資開辟的物流举措措施。其范围包含物流園區、物流堆栈、配送中間、分派中間等物流营業的不動產载體。而對付現代物流举措措施而言，再也不同等于传统的“农夫倉”—仅是為貨物供给園地與掩藏，使之不至于幕天席地罢了，物流地產行業所谋劃的現代物流举措措施在制作尺度、后期運营等远高于传统倉儲举措措施。

硬件请求基于下流需求

若是说传统的非現代物流倉儲举措措施尺度极低的缘由是由于下流需求的“劣币驱赶良币”，那末對付現代物流而言，其制作尺度则是為了知足下流客户的需求。收集零售、零售消费品及高端制造業是拉動現代物流地產成长的三驾马車。以普洛斯最新财年年报為例，其前五大客户均属于第三方物流與電商行業，存儲的重要貨种包含快消品、汽車零部件、医疗器械等。

現代物流地產的三种下流需求实则代表了比年中國社會消费进级與制造業轉型趋向，从财產链来看，現代物流地產的存儲貨品更多集中于出產环节面向消费环节的最末一环，贮存的是“產制品”，產物附加值高、必要快速畅通以节流本钱并提高配送效力，因此對倉儲情况、貨品无缺率、信息辦理程度的请求高尺度严请求；传统倉儲举措措施更多存儲出產前真個原質料與半制品，對硬件举措措施请求较低。

圖3：普洛斯存儲商品貨种布局

表2：普洛斯前五大客户

但实際中的現代物流举措措施供需布局却短時間显現失衡。中國當下的現代物流举措措施扶植速率后进于需求，按照感德梁行统计数据與展望，2015年，中國現代物流举措措施行業的需求/供应比為44.9%，供应缺口到达2390万平方米。但就感德梁行的展望而言，不管是供应亦或是需求唯一個位数的增加：需求2016E-2019E的CAGR為6.3%，供应则為5.3%，是以一旦供应端呈現较大扩容，當前的供小于求亦存在被逆轉的可能。

圖4：中美日收集零售浸透率

圖5：2010-2019E現代物流举措措施供应环境及展望

1.2. 从價值链看物流地產：焦點三要素為“地、人、钱”

現实開辟进程中，分歧于商住类開辟项目，物流地產在拿地和实現红利的环节有其本身特性，可归纳综合為：拿地难度大、收集化结构、開辟模式機動、后端介入辦理、财產链条长及金融属性较强。物流地產價值增加的焦點环节在于其拿地、開辟運营和資金周轉上，其對应的出產要素则為“地皮、人（辦理）、钱（資金流）”。

圖6：物流地產開辟焦點流程

1.2.1. 拿地：物流地產成长根本，掣肘在于工業用地供应有限

一線都會供应不足，周边二三線享受溢出效应

扶植物流地產的地盘性子需為工矿倉儲用地，即泛泛所说的工業用地，而工業用地详细又细分為工業用地、采矿用地、倉儲用地三個子分类。按照河山資本部信息，截止1Q2016，天下工業用地、栖身用地與贸易用地均價别离為766元/平方米、5554元/平方米與6767元/平方米，工業用地地價远低于其他类型地块，而一線都會當局出于都會计劃、财税征收、就業解决等考量，比年来出讓的工業地皮比年萎缩。

另外一個实際问题是：在工業用地自己供应降低的布景之下，倉儲用地占工業用地比補髮神器,重极小，部門处所當局規定了“投資强度1000万/亩，税收进献100万/亩，容积率為1”的硬性指标，加重了倉儲用地的成交难度。以上海為例，世邦魏理仕统计2011－2013年的三年間，上海物流倉儲用地出讓面积仅占工業用地出讓面积的3%摆布。這致使的实際问题是很多企業打着擦边球，拿的是工業廠房用地却用于倉儲開辟。

圖7：2011-2015天下各种型用地出讓面积（万公顷）

圖8：一線都會成交工業地皮面积（百万平方米）

一線都會在物流用地供应上的欠缺直接致使了對周边卫星城的溢出效应。二線都會在地皮供应、地皮代價和用工本钱都较一線都會享有上风，而出租代價却未必后进太多，是以“安身二線，辦事一線”成為不少物流地產開辟商的拿地计谋，响应衍生出了长三角的姑苏、昆山，珠三角的佛山、肇庆，京津冀的廊坊等卫星城。物流地產商在选址時需斟酌二線都會在地價降低和客户物流用度上升之間的均衡。

圖9：我國正在构成的物流地產系统

表3：天下各區域重要都會現代物流地產出租单價程度

天下各區域重要都會現代物流地產出租单價程度

因為曩昔15年海内地皮代價的水长船高，國度从鼓動勉励实體经济、杜绝谋利商囤地、炒地的角度動身，對工業用地的出讓、代價和扶植尺度已有较為規范的劃定：工業用地的出讓进程中必需采纳招拍挂方法，且企業在得到地块以后一年内必需破土開工，不然闲置地皮满一年未開工開辟需征收闲置费，满两年未開工開辟的可无偿收回利用权。此外，部門一線都會（北京、深圳）現已出台工業用地出讓弹性年限的试點轨制，将工業用地利用年限@收%Bst96%缩或履%chvLk%行@租讓连系等方法出讓地皮，這對付签长约、資產重的物流地產開辟商而言，在固定資產折旧、到期資產评估、客户持续性方面城市發生必定负面影响。

表4：工業用地相干首要政策年表

表5：工業用地弹性出讓相干政策

1.2.2. 扶植與運营：定制產物风行，深刻物流链条晋升辦理请求

物流地產商的收入来历包含：房钱（最為根本）、辦理辦事费（若是深刻物流链条）、税收优惠、地皮增值等。一般来讲現代物流地產的客户多為物流、商贸、大型電商和高附加值制造类企業，贮存產物类型涵盖食物饮料、医药、化工產物、汽車等五花八門，分歧类型產物對倉儲举措措施具备分歧请求，是以物流地產范畴内的定制化扶植较商住范畴更加风行。一旦地產商與租方敲定互助瓜葛，两者签定长约，且有的物流地產商自己也具有第三方物流商的能力，两边在物流链条上的互助将會极其深刻。是以物流地產開辟商常常身兼開辟商與運营商两种脚色，運营阶段為客户供给比方装备的融資租赁、信息收集乃至物流等多样辦事，此時必要開辟商具有丰硕的物风行業履历與科学的辦理手腕。

比拟商住地產而言，物流地產回报周期较长，但胜在事迹不乱、現金流充分、受宏觀地產调控政策影响较轻，且一样可以享受地皮增值带来的溢價。

1.2.3. 金融杠杆：不只是地產和物流

纯真的收取房钱模式下，回报周期可能长达10-20年，是以物流地產商常常會通度日用資金的方法加速資金流轉速率，此中最长利用的东西為私募基金。此外，部門物流地產商同時為下流客户供给物流装备融資租赁辦事。

私募基金

咱们發明几近每個大型的外資物流地產商都可以或许纯熟应用私募地產基金以晋升杠杆、加速資金流速，其典范模式為：建立基金并引入外部投資者，收购運营成熟后的本身物流地產项目以增长杠杆。以此中最為典范的普洛斯地產基金為例，物流地產企業身兼地產扶植商、辦理商、基金股东三重身份，大部門外資企業模式與之类似，區分多在杠杆倍数、基金范围等。而介入基金的投資者多為养老金、保险資金等危害偏好较低、寻求不乱回报的資金。

详细来讲，设立了物流地產私募基金的物流企業，其物流地產開辟模式将會遵守如下三個重要步调：

1）開辟部分卖力项目開辟：物業開辟部分觉得客户定制開辟或尺度化開辟模式完成项目扶植，同時举行開端招租，此時出租率可能已较高；

2）到达不乱運营后移走運营部分：项目竣工后，物業開辟部分将项目移交给運营部分辦理，運营部分经由過程进一步的招租和辦事完美，使项目到达不乱運营状况；

3）成熟财產置入基金：基金辦理部分卖力将到达不乱運营状况的成熟物業置入旗下物流地產基金。依然以普洛斯為例，普洛斯每一年可提取固定比例的辦理用度，并在事迹到达方针收益門坎后，又获得20%摆布的逾额收益提成，同時向卖力物業辦理的運营部分付出辦事费。

圖10：物流地產基金典范運作模式（以普洛斯為案例）

這类基金模式的特色在于：

1）基金加杠杆：對付物流地產商而言，凡是持有基金中部門股权（好比20%-30%），以实現几倍杠杆，對付危害偏好度较高的開辟商而言屏東借錢,，有可能再经由過程欠债率撬動两倍的债務杠杆，将总的本钱杠杆率进一步放大；

2）收缩投資回报期，实現資金快速回笼：恰是由于物流地產商在基金中其实不控股，是以資產置入基金至關于完成一次贩卖，物流地產部分提早兑現了開辟收入和開辟利润，并回笼大量資金可用于新项目标投資。在传统物業矜持模式下，開辟部分只能经由過程房钱的渐渐晋升来收回投資，投資收受接管期凡是都在10年以上；但在基金模式下，開辟部分90%以上的資產置入基金，从而提早兑現了物業贩卖收入和開辟利润，投資收受接管期响应收缩到2-3年。

融資租赁

物流地產商的融資租赁辦事為客户供给倉儲举措措施+物流装备/車辆+資金的一體化综合解决方案，加强了客户的粘性和凝结力，鞭策了物流地產商在综合辦事范畴的延展和进级。今朝走在该范畴前列的地產商為普洛斯。

1.2.4. 总结：行業的三项焦點竞争力

咱们在上文中梳理了物流地產行業的價值链条：

1）拿地能力：拿地能力包含两方面，一是选址，即能不克不及拿到間隔交通關键、發貨端（工業制造業汇集地）或是收貨端（消费品汇集地等）四周的地块，地块在配套根本举措措施、供水供電、地皮形状等方面也必要标；另外一方面是要有符合的拿地本钱以包管将来的收益率、得當的处所政策政策包管不乱谋劃；

2）運营辦理团队：現代物流地產举措措施辦事的客户，典范的如第三方物流、電商等企業，在配送速率、倉儲效力、貨品保管无缺度方面请求较高，更首要的是，倉儲是這些类型企業紧缩本钱的首要环节，故而對降本和增效需求强烈。因為物流地產商凡是與客户深度互助，同時作為堆栈的出租方和運营方，是以物流地產運营团队的能力就显得相當首要，咱们再次以行業标杆普洛斯為例，其年报显示普洛斯能為客户节省20%的物流本钱。

3）融資本钱與杠杆利用：物流地產是重資產行業，初始阶段的拿地與扶植都将發生大范围的本钱開支，必要尽量低的融資本钱與杠杆加持用于晋升收益率，并加快資金流轉速率。

1.3. 海内款式：一超多强外資领先，内資民企迎头遇上

从地產商性子劃分，海内的物流地產行業介入者可以分為專業物流地產開辟商、综合地產開辟商和行業外来者（主如果電商和物流企業）三类，而从資金性子上看，又可之外資、國資、民資三类口径劃分。此外，在商住地產繁华极點已過之際，物流地產子行業亦迎来很多新型介入者，其一為本来的巨型综合地產開辟商如万科，其二為由金融范畴向不動產行業的安全不動產。咱们海内物流地產的重要介入者以矩阵情势显現以下。

圖11：物流地產行業介入者矩阵

从市場份额上看，因為專業的物流地產觀點实為西学东渐，最先斥地中國物流地產市場的外資企業，故而外資迄今照旧紧紧独霸市場份额前两名的职位地方（普洛斯中國、嘉民），截止4Q2015行業CR3程度到达75（普洛斯占比跨越55%）。但纵向比拟4Q2013與4Q2015数据，咱们發明：

1）CR3晋升：海内物流地產行業CR3由72.3增至75，行業前三集中度晋升，這是由普洛斯份额缩小、嘉民宝湾扩展而致使的；

2）内資企業话语权晋升：2013年末海内民企代表宇培與易商的份额排名排列六、8名，市占率总计8.7%，截止2015年末，宇培和易商排名别离位列四、6名，市占率合计11%。而在2013年末榜上无名的安全不動產，则凭仗近两年的急速扩大敏捷跻身前列，盘踞统计成果1%的市場份额。

圖12：4Q2013和4Q2015中國物流地產行業份额

2.外資：多以合股方法拿地，基金杠杆機動应用

海外物流地產企業是中國物流地财產的最大玩家，除长于采纳合股入股等方法拿地以外，他们共有的特色是付與了地產開辟以金融属性，大部門的海外開辟商城市以私募地產基金方法加速資金周轉。海外物流地產企業是中國物流地财產的最大玩家，除长于采纳合股入股等方法拿地以外，他们共有的特色是付與了地產開辟以金融属性，大部門的海外開辟商城市以私募地產基金方法加速資金周轉。

2.1. 普洛斯：物流地產加金融，跨界玩家成行業老迈

2.1.1. 脱胎于美國ProLogis，断臂求生落地中國

物流地產富翁普洛斯可能會有两個指向：一是美國ProLogis，現已與AMB安博置業归并，实在说的是安博；二是收购了美國ProLogis中國、日本區营業，并成长出巴西营業的GLP，在中日两國沿用了普洛斯名称和所有資本，而GLP才是咱们评論辩論的、在中國落地生根的物流地產富翁“普洛斯”。為明白两者别离，咱们梳理了ProLogis从創痠痛貼布,建到拆分的時候線：

圖13：普洛斯成长进程

2.1.2. 卡位早加引中資，奠基物流地產王者根本

官網信息显示，截止2015年9月30日，普洛斯营業遍布中國36個都會，具有2340万平方米物流根本举措措施（自有與辦理）。這只是個绝對数字。横向比力来看，普洛斯今朝市占率跨越55%，远远甩出第二名几個身位。同時普洛斯在天下结构也较為完美，已连成有用收集。

普洛斯的地皮資本不但在于“多”，亦在于“精”，其年报中明白指出，GLP的焦點竞争力之一即是他们的物流地產大多位于挨近都會中間與交通關键的绝佳位置，普洛斯最具代表性的物流園區可分為邻接或位于海港、空港、工業園三类：

1) 海港物流園：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港；

2) 空港物流園：北京首都機場、广州白云機場、南京禄口機場、青岛流亭國際機場；

3）加工基地：姑苏工業園、天津经济開辟區、杭州经济開辟區。

圖14：普洛斯中國收集散布

普洛斯拿地的缘由可总结為来得早、合股拿地和中資直接参股公司這三個缘由。

1）来得早：普洛斯早在03年进入中國，捉住了消费进级、網购暴發的那几年黄金機會期；

2）经由過程合股、入股拿地：一级市場拿不到地，大可轉战二级市場，外資独資拿不到地，大可建立合股公司——這即是那時普洛斯的思绪。经由過程與已有地皮資本的中國公司合股是在那時获得地皮的捷径：2004年4月，普洛斯于上海桃浦建立合股公司，收购乐购的配送举措措施和上海西北物流園區物流举措措施的独家開辟权；几近與此同時，普洛斯和姑苏工業園的姑苏物流中間签订合股谋劃协定，開辟姑苏物流園區，普洛斯以現金入股，姑苏物流中間以堆栈和地皮入股；與此同時，普洛斯亦直接参股海内数家倉儲物流企業，特别2015年以计谋投資者身份参股央企中儲股分，持股15.45%成為其第二大股东。

表6：普洛斯以合股、入股、计谋互助等多种方法介入海内公司

3）直接引入國資血液：普洛斯有18.4%的股东来自亚洲，此中2010年普洛斯于新加坡上市時，总部股东包含基石投資者如中國國度社保基金（1亿股，占比2.2%）、中投公司、阿里巴巴、香港周大福、香港南丰等；而普洛斯中國分部在颠末2014年2月得到中國人寿、中银团體和厚朴基金的投資以后，其三分之一股权已由中資持有。

圖15：GLP股权布局

表7：4Q2015中國物流地產行業份额

2.1.3. 举措措施高端現代，客户附加值高

作為現代物流堆栈的领军者，普洛斯重要客户也大多集中于零售業（快消、電商、快餐连锁）、第三方物流及制造業（汽車零部件、機器、医药與医疗器械）。普洛斯可觉得客户供给定制化或尺度化的物流举措措施。

圖16：GLP临港物流與重要客户

2.1.4. 地產基金妙手，資金敏捷回流

普洛斯有三個重要部分：開辟-development，運营-operation，基金-fund management。此中前两個部分一般的地產商都有，是地產開辟商安居乐業之本，而最后一個基金辦理部分，则是普洛斯实現快速資金流轉和敏捷扩大的法門。咱们在上文已以普洛斯為典范論述了物流地產基金的重要運作模式，和其對物流地產商資金快速回笼、收缩投資回报期的感化，此处再也不赘述。公司今朝在中國的基金有两只，别离為30亿美元與70亿美元（方针），杠杆程度较其全世界均匀程度略低。

表8：普洛斯中國區基金

2.2. 嘉民：以高档定制為特點，以物流基金加杠杆

2.2.1. 始于南半球的综合类型開辟商

嘉民团體（Goodman Group）是澳大利亚最大的工業房地產投資信任公司之一，也是全世界最大的工業地產基金辦理人之一，在全世界持有、開辟和辦理工業地產和贸易物業，投資的范畴包含商務辦公園區、工業園、倉儲和配送中間。嘉民還供给一系列的地產基金，赐與投資者渠道投資于專業辦事和物業資產。

圖17：嘉民中國首要事務時候轴

2.2.2. 项目选址不断改进

截至2015年底，嘉民团體在大中华區（中海内地及香港）一共具有41项物業项目（包含工業地產、倉儲举措措施和物流中間），辦理物業面积到达369万平方米，在建项目到达了72.99万平方米。此中，在中國大陆的開辟中项目面积约為68.8万平方米。

圖18：嘉民大中华區营業表面

物流地產项目优良、不断改进。公司延续存眷地皮供不该求及需求最兴旺的重要地域，辐射珠江三角洲、长江三角洲、京津冀地域等经济成长重镇；并选址于重要的根本举措措施（如骨干道, 口岸, 機場, 分销中間等）四周，為客户供给了便捷有用的配送運输收集。最具代表性的物流项目可分為邻接或位于交通關键、工業園區两类：

1) 交通關键：上海虹桥交通關键、青岛流亭國際機場、重庆江北國際機場、成都新津铁路中間。

2）工業園區：姑苏吴江经济開辟區、无锡锡山经济開辟區、沈阳经济開辟區、武汉经济開辟區、西安经济開辟區、惠阳经济開辟區。

2.2.3. 高档定制模式為主

與中國市場大多以尺度堆栈為主的状至尊百家樂,态分歧，嘉民一向以定制高端堆栈為本身的谋劃计谋，其具有的堆栈中也主如果高端倉儲。已竣工的堆栈，70%-80%是定制的，在建的项目中约70%也是定制的。

海外贸易情况较為不乱，客户两三年前就會告诉嘉民以后必要的堆栈范围，以是公司一向采纳的是“有客户就定制，没有客户就不開辟”的模式；进入中國后，因為地皮指标必要申请，嘉民必要先買地再與客户谈定制意向，若是告竣协定即可以定制堆栈，不然就開辟公司本身的尺度堆栈。

圖19：嘉民為华晨宝马定制的河北配送中間

圖20：嘉民在中國定制堆栈模式

嘉民在2005年以高档定制模式打入中國市場，那時是為金鹰國際在上海康桥定制5.6万平方米的华东區分派中間。在此以后，公司也寄托這個怪异的模式得到不少承租商的青睐，今朝在大中华區共有283家客户。

表9：嘉民重要承租商

2.2.4. 引入物流基金，杠杆比例偏高

嘉民中國物流基金（GCLP）在2009年建立以后，得到了嘉民和加拿大养老金規劃投資委員會(CPPIB)的按期增資从而不竭扩大。2015年嘉民及CPPIB各注資2.5和10亿美元，使得合股公司总股本升至32.5亿美元，两边各占20%和80%的股分。该比例之下，嘉民的基金杠杆程度较普洛斯更高。

圖21：嘉民中國物流基金股本

嘉民中國物流基金在中國專注于投資中海内地的物流地產。它在一二線都會買入堆栈，辦理、出租以得到房钱和物業升值作為回报。截至2015年9第三季度，该公司共具有24個成熟项目，13個開辟项目，2個定制项目，出租率到达96%。

與大大都私募基金分歧，GCIP并未規按期限，但每隔五年审议一次决议基金是不是继续運行下一個五年，嘉民和CPPIB一向连结着20:80的股权比例。2015年，嘉民中國物流基金将向嘉民团體收购九個项目（包含地皮），终极竣工價值跨越6.5亿美元。

2.3. 安博：选址交通成熟地块，三大亮點夺人眼球

安博是全世界最大的工業物流举措措施供给商和運营商，在中國多個计谋區域具有并辦理現代物流倉儲举措措施，為制造商、零售商、電子商務企業和第三方物流公司供给現代物流倉儲解决方案。安博在中國的营業量占到其全世界的40%摆布。

1) 2005初入中國，华东营業為基石：在上海建立中國區总部，并经由過程九亭推出的首其中國物流堆栈園地项目进驻华东市場，時至本日，华东仿照照旧是安博中國结构最密集的地域；

2) 营業拓展至华南华北：2008. 扶植安博北京首都機場物流中間一期，进军华北市場；进驻广州開辟區进入华南市場；

3）总部與安博归并，中國收集伸往华西：2011. 安博成都空港物流中間動工，标记安博进入华西市場；美國普洛斯（Prologics）颁布發表與AMB安博置業归并。

圖22：安博中國四大片區劃分

2.3.1. 資本设置装备摆设青睐交通成熟板块

截至2015年底，在4個焦點都會设立分公司，并在17個都會運营物流園，天下物業面积达2.5百万平方米，重要集中在长江三角洲、环渤海经济開辟區、珠江三角洲和成渝经济開辟區。

物流地產项目致力于交通成熟地块。一向以来，安博都致力于投資位于交通成熟地段的物業，開辟邻近空港、海港、高速公路及生齿密集的中間都會等内陆交通關键的物流倉儲举措措施。今朝，安博的物業都座落于地财產、物流業和根本举措措施最為發财的市場内。固然从物業面积来看，安博其实不是中國最大的物流商，可是它專注在选址及堆栈占据率的方面做到最佳。

1) 高速公路：G50、G9二、G1五、G31二、G五、G7六、S四、312國道、京沪高速、沪杭甬高速、沈阳绕城高速、从莞高速。

2) 海港：宁波港、大连港

3) 空港：北京首都機場、成都双流機場、重庆江北國際機場

4) 铁路：姑苏新區高铁站、重庆轻轨3号線延长線

5)工業園區：宁波经济開辟區、姑苏经济開辟區、天津京滨工業園區、广州開辟區、沈阳浑南新區電子商務物流财產園、昆山出口加工區

2.3.2. 深刻物流链条，對峙自有辦理

安博从公道选址，到扶植與物業辦理，為客户全方位定制個性化物流举措措施，并计劃專業物流園區，值得一提的是，安博一向對峙自由物業辦理，即所有的物業由安博本身辦理，没有外包给第三方公司, 并對峙按照行業最高尺度辦理和保护安博的物流举措措施。同時安博對峙與世界同步的高尺度，知足可延续成长的请求。安博在全世界68%的物業环保设计，踊跃承當社會责任。安博的诸多亮點也吸引了不少客户。今朝安博的客户多达5200家，包含括制造商、零售商、電子商務企業、運输公司、第三方物流供给商等。

圖23：安博重要客户

2.4. 盖世理：三次易主导致成长挫折，环保品牌

2.4.1. 股权坎坷，屡次易主

盖世理是全世界领先的可延续性堆栈開辟商，营業遍及欧洲、中國、北美、中东等地，在為零售、快速消费品及相干行業客户供给度身定制倉儲解决方案方面有專業职位地方。盖世理自建立以来履历過沃尔玛、迪拜世界與Brookfield三個股东，過快的股东变迁也许是公司在中國营業范围相對于普洛斯、嘉民等品牌后进的缘由。

圖24：盖世理的成长进程中曾三次易主

2.4.2. 合股解决拿地难

作為外資公司，盖世理在中國開辟物流地產项目走的是“强强结合”的線路。公司會选择和海内零售業、制造業或是贸易室第房地產商互助，他们具有较好的地皮資本，而盖世理可以用本身在工業地產空間開辟等方面的丰硕履历與他们互补；除此以外，盖世理還會和當局部分互助。好比说，公司就與武汉市當局签订了计谋互助协定，與市當局一块儿在第二機場所作開辟扶植世界领先的武汉國際空港生态物流園區。

圖25：盖世理物流项目天下散布

2.4.3. 量身定做交方案，扶植主打环保牌

盖世理物流地產项目标怪异的地方體如今两點：度身定制的“交钥匙”方案和可延续性的环保堆栈。恰是這两個特色讓其在中國的市場固然“小”可是“精”，博得了沃尔玛、家乐福、亚马逊、雀巢等公司的青睐。

■量身定做的“交钥匙”方案

盖世理在全世界70%的项目都是依照客户的需求去制作堆栈的，只要客户告诉時候地址请求，公司有能力為其供给有關定制项目一系列辦事（包含地块选址、方案设计及审批、工程扶植、完工交付等），最后定期保質保量地交付一個有國際尺度的“交钥匙”定制方案。而进入中國后，盖世理也随機应变，在定制堆栈以外，也采纳先建庫的方法制作尺度化堆栈知足客户需求。

■可延续性的环保堆栈

可延续成长的环保型堆栈堪称是盖世理的一把“利器”。自从公司在2002年初次提出了可延续性设计理念，盖世理一向在可延续性和可轮回利用技能方面有庞大投資，确保能在開辟中采纳最好的绿色环保技能，成為知名的全世界化可延续成长物流举措措施的供给商。而在把环保觀點落到中國市場時，分歧于定制堆栈彻底依照客户请求去開辟，盖世理在尺度堆栈的制作上采纳一些高经济效益的环保辦法，如许可以帮客户省下本钱又推行环保理念。以盖世理2007年為沃尔玛開辟的天津配送中間為例，环保堆栈的设计可以在庇护情况的同時削减運营及辦理本钱。

圖26：盖世理环保举措措施

圖27：盖世理天津配送中間环保堆栈设计

2.5. 丰树：淡马锡工業地產平台，旧地產革新能力出众

丰树（Mapletree）是新加坡巨擘淡马锡旗下的一個全資工業地產平台，也是亚洲最大的物流倉儲举措措施開辟商和物流辦事供给商之一，中國则是丰树最大的海外市場之一。截至2015年3月31日, 中國地域（包含香港）占丰树自有及托管資產总额的37.2%，约106亿新元（约490亿人民币），此中中國大陆地域谋劃辦理資產到达43.40亿新元。而它在中國的成长由物流地產發迹，尔后颠末不竭多元化與拓展，今朝運营房地產项目触及物流、工業、辦公楼、零售及综适用途等等。

1）2000. 在新加坡政联企業的資產必要踊跃整合的大情况下，丰树重新加坡港務局的房產部分分手開来并接管了其房地财產務。那時大部門的資產為旧项目和未開辟的地皮。

2）2004.丰树起头变化贸易模式，采纳辦理辦事费和私募股权為主的資產辦理模式。公司的發展起头加快。

3）2005. 经由過程丰树物流信任以1.2亿元人民币收购浦东空港欧罗物流園项目，初次进入中國市場。

4）2007. 買下西安原属海星连锁超等市場有限公司的一座物流配送中間，打開了进军西部地域的大門。

圖28：丰树2014-2015财年谋劃辦理資產按區域散布

2.5.1. 革新與開辟并行，盘活地皮資本

丰树在中國的邦畿扩大，从西安、佛山等二三線都會入手，現在已将营業拓展到上海、北京、广州、佛山、天津、无锡、长沙、济南、南通、重庆、西安、杭州、宁波、郑州及香港等地，从丰树今朝表露的项目来看，其偏重點仍在于华东地域，特别是上海。

圖29：丰树中國物流投資物業

有别于其他地產商專注開辟新项目标模式，丰树對老旧物業的革新能力很是凸起。丰树今朝在新加坡的两大标记项目——怡丰城和位于亚拉山大區的丰树贸易城，都是有以前的旧项目革新而成的。而其2005年进军中國的第一個物流项目，也是经由過程收购浦东空港欧罗物流園完成的。

而對付难以革新、或革新本钱國改的项目，丰树作為外資身份采纳了最多见的合股方法，联手當地企業，寄托其與當局的杰出瓜葛化解拿地问题，買地制作新项目。好比丰树在武汉夏江區郑店镇扶植的工業物流财產園區是丰树與當地公司互助建立的的丰锦倉儲（武汉）有限公司来举行開辟運营的；而其在天津东疆保税港開辟的物流園也是和天津港（团體）有限公司互助的產品。

2.5.2. 房地產+本钱辦理，三位一體的“丰树范式”

丰树同大部門海外物流地產商同样，在物流地產基金的杠杆利用上十分纯熟。丰树的谋劃辦理資產價值高达284新元，此中，由四只新加坡上市的房地產投資信任和六只房地產私募基金所辦理的谋劃辦理資產达205亿新元。

圖30：丰树范式

圖31: 2010/11-2014/15丰树辦理資產范围

今朝丰树自有和托管資產总额已跨越270亿新元，與2003年的23亿新元比拟，增加了10倍以上。而丰树在中國地域的房地產投資信任基金重要有如下三個：

表10：丰树中國重要基金

2.6. 起飞：自上而下的當局模式運作，依靠基金实現本钱轉動

起飞（Ascendas）是新加坡最大的工業房地產開辟商裕廊团體的全資子公司，主業為商務房地產開辟和相干辦事，营業遍布新加坡、中國、印度、马来西亚、韩國和越南等10個國度26個都會，具有跨越2,400家國際客户。而中國也是其最大的海外市場，截至2015财年，起飞在中國已陆续进入大连、吴江、广州、北京、上海等都會，辦理的資產到达25.4亿新加坡元（占比為15%），总修建面积為120万平方米，正在開辟的项目面积约為100万平方米。从其母公司裕廊团體起头进入中國市場起头算起，起飞在中國的成长現实上起步很早。

圖32：起飞的成长进程

2.6.1. 與當局瓜葛杰出，结构中間都會

地皮資本方面，起飞寄托和當局的杰出互助，重要结构中間都會，這與起飞的“成為企業在亚洲的靠得住商務空間方案火伴，為他们供给单一或多個市場的上午空”方针连结一致。

■中間都會结构。起飞在中國的房地產项目重要选择在中間都會举行计谋结构。在华北，起飞结构在北京、天津和大连，用以辐射京津冀和环渤海地域；在华东，以苏杭、上海辐射长三角地域；而在中西部和南部，经济重镇西安和广州成了起飞的选择。如许的计谋结构有益于起飞和國際跨國公司互助，也能够操纵上风區位前提吸引更多优良客户。

圖33：起飞在中國的计谋结构示用意

■ 與當局部分互助杰出。起飞团體自己就有必定的當局布景，其母公司裕廊团體从属于新加坡商業與工業部。裕廊团體经由過程自上而下的當局主导模式举行運作，又连系了市場化的運作形成為了壮大的鞭策力。进入中國后，起飞继续操纵以前的履历，踊跃與本地當局或當局支撑型企業互助，从而更好地讓外資公司融入中國情况，更便利地拿地和项目開辟。

表11：起飞與當局或當局支撑型企業互助的项目

2.6.2. 房地產基金

除開辟房地產项目和供给相干辦事以外，起飞在房地產基金辦理方面履历丰硕，操纵基金杠杆盘活本钱在项目開辟上的活動。今朝起飞一共辦理了3只在新加坡上市的基金和8只私募基金，此中介入過中國项目标私募基金有：

表12：介入過中國项目标起飞私募基金

轻資產轉動開辟模式。起飞操纵房地產基金实現全部团體营業变轻，資金敏捷回笼。而全部进程可以分為增长資產、加强資產和剥离資產三個阶段。经由過程房地產基金可以实現本钱的升值，也能够對資產举行打包出售从而实現資金的回笼并支撑下一個项目标開辟或收购，如许能减轻資產包袱，提高資金運轉效力。

3. 倉儲、物流地產近况及電商带来的機會

前几章咱们論述了物流地產的贸易模式、海内地皮供应范围趋缓、電商倉儲有用供给不足的概念，并巡礼了當下主流特别是外資系物流地產商的成长和谋劃特色，自上而下很轻易得出：“物流地產彷佛是個不错的交易，一方面仍有大量電商类堆栈刚性需求發掘，另外一方面地皮（出格是在稀缺區域）中持久仍可能享受增值效应”，但在前期的倉儲财產调研反馈中却發明传统的倉儲業红利能力一般、個别企業的谋劃差别度很是大，团队的谋劃辦理和運作理念尤其首要，相對付地皮、資金本钱，财產自下而上的逻辑愈来愈首要了。

3.1. 传统倉儲產能多余

咱们认為比年来物流倉儲新增地皮削减的重要缘由包含：

1）曩昔几年的供应量偏大，比方各种物流園區拔地而起，但总體缺少科学计劃，國度级園區、省级園區、地市级園區、县级園區，各类園區良莠不齐、模式百花齐放，因為经济布局的差别，北上广一線都會要地本地園區效力较高，而2、三線都會部門區域和西部等欠發财地域空置率较高；此外，有至關體量的園區仍处于较為传统粗放的谋劃状况，恶性竞争加重；部門谋利商、電商借成长物流之名囤地、炒地，投資、開辟過程低于许诺；最后，倉儲物流用地對付本地投資就業、税收、就業拉動效应远不如其它财產；鉴于上述各类身分，當局收紧物流地皮供应，并适度举高了各种财產政策，比方地皮利用年限的機動调解、已出讓地皮的開辟周期、总體投資额門坎，部門处所乃至有“投資强度1000万/亩，税收进献100万/亩，容积率為1”的硬性指标。

2）工業用地轉做倉儲，現实供应极可能大于统计数据：工業用地凡是在审批上较倉儲来的轻易，很多企業经由過程工業用地的天資打擦边球，将部門區域革新為倉儲用处，在容积率、功课面积、制作尺度、消防平安方面“做文章”，介入行業竞争；此外，宏觀经济向下进程中，企業谋劃延续恶化，因而會将手中地皮、堆栈轻易置產能轉包给其它企業或配合開辟，增长現金流，进一步加重了倉儲業的竞争，而這部門產能其实不體如今每一年的倉儲用地指标中，正若有些实業人士奉告咱们的那样“传统的堆栈不過就是個遮风挡雨、进車拉貨的區域，我借他人的廠房，添加貨架后都能做姑且堆栈，代價很是廉價，并且在一些物流園區多余、配套欠安的區域，本地當局迫于招商引資、吸引财產集群的诉求，乃至會赐與不收费的优惠”。

综上，全部行業潜伏倉儲面积可能其实不少，只是难以量化，从咱们的草根调研来看，整年能到达70%利用率的堆栈属于正常程度，客户對付倉儲费率的敏感度较高，大量低端、地價堆栈充溢在行業中，仅从贮存、理貨、收支庫等传统堆栈营業角度看，红利能力很是有限，即便触及财產链上的物流代辦署理、質检、包装、报關、質押融資等附加辦事，在既定地皮代價和融資本钱的假如下，物流倉儲企業的红利能力也會有天花板。

3.2. 宏觀向下地價人工向上，传统模式压力遞增

物流倉儲業整體逗留在代價竞争阶段，咱们看到一些物流地產龙头公司曩昔的红利一方面體如今先辈的運营辦理理念、兼具尺度/個性化的辦事给客户缔造的價值、不乱的持久合同，但跟着财產落后入者的“與時俱进”，這类领先上风已再也不较着；红利的另外一方面则創建在曩昔地皮代價持续爬升的大布景下，范围化、低價的地皮儲蓄给新项目供给的保障，但在今朝時候點上，若是再从拿地、出租、简略辦理運营的角度来運作项目，红利能力的想象空間其实不大，若是再斟酌将来经济下行周期對上旅客户物流用度经受力的打击和地價、人工等重要本钱的刚性爬升，物流地產的回报率可能還要打扣头。

最后，咱们用两段传统倉儲物流从業人士的调研记要来验证上述概念：

1）从今朝的地價和成原本看，期望堆栈带来红利的难度愈来愈大，咱们把倉儲作為焦點資產，更可能是為了节制物流节點、掌控住貨品及客户粘度，目标是切入财產链其它环节，并经由過程不竭优化全部供给链来得到综合收益。可以算一笔账，假如在二線都會得到50万/亩的地皮，制作单层堆栈形态的本钱為2200元/平（包含绿化、消防等公摊），合计下来单平米单元本钱约為3000元/平，斟酌到财政本钱、業務中的各种税收，并創建在出租率保持在90%的假如根本上，每一年堆栈单平米要进献3600元的收入才能稍有红利，對应的收费尺度约莫在30元/平/月或是1元/平/天，這個费率即便放在普洛斯現有堆栈里也不算廉價的，但這個假如是偏乐觀的，究竟结果市場上充溢了大量0.4-0.5元/平/天的堆栈，以是必需要从其他营業上追求利润冲破口，此外值得一提的是，每一年工人社保基数的调解對堆栈的毛利额會有很大的打击。

2）宏觀经济低迷使得客户的物流经受力较着降低，比方说1元/平/天的堆栈，某鞋类客户租用10000平米来做大倉周轉，客户一年的通例堆栈用度是360万元，依照尺度鞋盒计较，可以寄存约80万双鞋，一双鞋的堆栈本钱靠近4元，而海内不少售價200元摆布的中端鞋品牌的净利润在10元内，很难经受如许的倉儲。

3.3. 電商期間弄法变革，機會和危害并存

中國经济处于从“三驾马車”向“消费主导”的持久過渡阶段，咱们很轻易理解消费品、消费进级及電商對付物流倉儲的需求會给行業带来变革，咱们在第一章谈到市場上電商相干的高尺度物流地產“有用”供应不足，那末是不是制作如许堆栈的物流地產商就可以赚的盆满钵满？究竟并无這么简略。

3.3.1. 電商倉儲和传统倉儲的區分

软硬件尺度、主動化、體系集成化水平更高：和传统B端营業同样，倉儲一样是電商物流系统中的节點，但除要和貨主、物流公司、系统内其它堆栈對接外，還需和電商、快遞、C端用户和谐一致，因為物流是電商用户體验的焦點环节，運维效力的晋升施行是寄托数据高效的通报和反馈，必要倉儲企業具有一套完整的软硬件和集成化后台體系支撑，完成物流数据的及時收集、通报和阐發，在优化物流路径的同時，還要知足各方的及時盘问，若在跨境電商范畴，還要知足當局的“三单合一”羁系、在阿里菜鸟生态圈乃至要知足进一步细化的大数据范畴请求，中持久来看，若人工本钱进一步上升，在收支庫、分拣、称重、分派、计價环节中主動化装备的利用将更加普及。

圖34：電商堆栈的软硬件尺度、集成化水平更高

■ 必要辦事于全物流环节：物流速率是電商购物的焦點體验环节，是以電商貨品常常具备周轉速率高、物流路由繁杂的特色，在此条件之下，電商客户是将倉儲环节與先后端配送全部安排在一块儿审阅的，倉儲环节必要辦事于全部物流系统。

3.3.2. 快遞企業涉足物流地產

快遞企業是承接電商貨品最首要的物流方，咱们在上文中提到過，咱们可以将倉儲环节视為速率為0的物流进程，而對快遞公司而言，从貨品運输延长向倉儲辦事堪称再天然不外。物流地產行業其实不存在高企的技能門坎，而比拟单营物流地财產務的開辟商，快遞企業在客户資本和红利压力、辦事深化和現金流等方面都其实不处于劣势，乃至领先。

1）客户資本與红利压力：快遞企業可以从存量的物流客户中開辟倉儲用户，特别集中于小型B端卖家、大型C端卖家。對付快遞公司而言，不必要直接在倉儲环节赚钱，其红利合算更可能是针對全配送环节的，只要倉儲部門可以或许為全环节降本增效，则這一部門营業就是成心义的；

2）辦事深化：現代物流地產的客户常常必要地產開辟商在倉儲辦理、貨品配送、信息接入等方面與之深度互助，快遞公司手中具有物流配送的資本與履历，有益于深化辦事、增强黏度；

3）現金流：快遞公司独有的收入结算方法使得其应收项目少少，是以現金流很是康健，必定水平上承當得其重資產模式。

就今朝海内快遞市場玩家而言，顺丰與四通一达大部門已開启了倉儲营業，但當前涉足的范围其实不算太大。對付專業的物流地產開辟而言，快遞企業當然為行業外的潜伏敌手，但总體而言，快遞企業涉足倉儲的目标在于进一步优化本身的物流链条并进一步黏住客户，對業者的威逼水平尚属一般。

表13：已有多家快遞公司起头触及倉儲营業

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