嘉民基金另类扩张:為何偏爱物流地產?

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2009年，1.5亿美元；2012年，10亿美元；2013年，15亿美元；将来的两到三年，估计30亿美元……嘉民团體大中华區的董事总司理，澳大利亚人彭菲力（Philip Pearce）在上海嘉里中間高雄汽車借款,的辦公室，欢快地讲起嘉民中國物流基金从建立之初到今天再到将来的扩大节拍。

此時，嘉民团體和加拿大养老基金方才颁布發表，向嘉民中國物流基金合计增长5亿美元的股本投資，使嘉民中國物流基金的总股本投資到达15亿美元。

嘉民中國物流基金建立于2009年，專門投資于中海内地的物流地產。简言之，它買入一二線都會的堆栈，辦理、出租以得到房钱和物業升值作為回报。基金由嘉民团體（一家在澳大利亚上市的综合工業地產团體，專門持有、開辟和辦理工業物業，在北美、欧洲和香港都有营業）和加拿大养老金規劃投資委員會（如下简称“加拿大养老基金”）配合出資，两方别离占20%和80%的股分。

嘉民团體值得一提的是，與大大都私募基歐博娛樂城,金分歧，嘉民中國物流基金在建立之初，就没有規按期限。可是嘉民团體和加拿大养老基金商定，每隔五年审议一次，决议基金是不是继续運行五年。現在五年時限将至，两边又决议追加投資，這足以阐明两边對過往数年事迹的立場止汗露,。

彭菲力先容，嘉民中國物流基金建立以来，股权布局一向没有扭轉過。嘉民团體作為嘉民中國物流基金的辦理者，“20%的股权必定不會被稀释。”至于會不會引进其他的投資人，取决于加拿大养老基金是不是讓渡其持有的股权。

對付嘉民的贸易模式，專注物风行業的钟鼎創投合股人董中浪很是认同：“這类基金關头看钱是从哪里来的。若是出資人是必要不乱回报的社保基金、退休基金，這类模式是可以获得久长回报的。”他认為這恰是外洋的退休基金青睐贸易地產和物流地產的缘由。

偏心物流地產

嘉民中國物流基金在中國用心于開辟和收购物流倉儲中間。它主如果買地自建堆栈，也會得當收购其他堆栈，再将堆栈出租给客户，得到房钱回报。嘉民基金宣称，截至2013年6月30日，在上海、北京、天津、昆山、成都、姑苏及嘉兴等7個市場投資了17個物流项目，出租率达98.2%。

今朝為止，嘉民具有的堆栈中，主如果高端倉儲。嘉民已竣工的堆栈，跨越70%是定制的，在建的项目中约70%是定制的。嘉民在境外的堆栈，绝大部門都是定制的。外洋的贸易情况比力不乱，嘉民的客户提早两三年就告诉必要多大的堆栈，嘉民再按需定制。在嘉民基金看来，今朝中國市場内大多以尺度堆栈為主，但将来，中國堆栈定制的比例會提高。

彭菲力表示出對中國物流地產极大的信念。他暗示，“物流地產房钱回报比贸易和室第地產回报高”。今朝上海地域物流地產的房钱回报率為6%-7%，其他危害相對于较高地域，如武汉、成都、西安等地的房钱回报率到达8%-9%。房钱回报率，指的是房钱除以持有物業的市值（而非買入物業時的現实本钱）。

嘉民基金内部人士估计，房钱每一年會有6%摆布的上涨。“房钱上涨會带来全部物業價值的升值。若是大师广泛接管的房钱回报是10%，客岁房钱是10万，那末物業值100万；今天房钱涨到11万，那末物業就值110万。别的，可能另有部門保险資金未来會持有物流地產，若是它们能接管更低的房钱回报率，那末物業的市值可能进一步上涨。”

彭菲力果断，将房钱回报加之物業升值回报，嘉民的投資回报率预期将到达12%摆布。他很看好工業地產的升值，他认為在将来5-10年工業地產市場增加很是强劲。

2013年5月，阿里巴巴团體涉足物流，大手笔打造“菜鸟收集”，试圖制作阿里本身的物流收集。彭菲力认為，阿里巴巴的参加其实不叫小姐,认為這是挑战。偏偏相反，“他们和咱们可能成為互助者。”

當被问及，若何對应阿里巴巴团體试圖打造物流平台，彭菲力笑言：“這個事变產生以后在我脑海中第一设法就是咱们呈現了一個竞争敌手。厥后经由過程领會和果断以后我认為咱们會成為互助者。”嘉民基金认為，银泰、复星只是做贸易地產，而贸易地產和工業地财產态模式纷歧样。“盖辦公楼，只如果公司都能過来用，选址也很成熟。但打造配送中間，选址，對客户的辦事都是纷歧样的。”

物流地產的房钱能延续每一年上涨6%吗？若是房钱一向上涨，下流是不是可以或许经受？

C·H·罗宾逊中國區門路運输总司理瞿宁认為，電商物流對房钱本钱上涨的容忍度更大一些。他们是為了提高客户得意度，实現一天三送、一天四送，几近是不计本钱。他们用客户得意度的晋升从而带来的营業流量的增长来补充物流的吃亏。瞿宁认為，全部倉儲能力在此后會趋于饱和，本钱不會一向上涨，“這會有一個均衡點，并且我认為均衡點不會呈現的太晚。”

IBM分销與物风行業咨询总监丁伟强认為，房钱上涨對物流企業的影响是很大的，但都還扛得住：“像快遞公司和零担物流都是提早两年就做计劃建倉的，以是他们如今本钱反应的是两年前的地價。如今没有较着感受到压力，可是两年后可能會；像综合供给链如许的，會短時間租一些堆栈，倉儲本钱上涨就會轉嫁到辦事工具身上，好比宝洁公司租堆栈，它本身租時房钱會上涨，以是它将這块外包给物流公司時，也能接管物流公司提價。”

笃定電商市場

7月11日，嘉民团體和加拿大养老基金颁布發表，向嘉民中國物流基金合计增长5亿美元的股本投資，使嘉民中國物流基金的总股本投資到达15亿美元。

而這恰是由于两边均看好中國的電商市場。

曩昔几年中，中國的電贸易和快遞業几近是伴生着敏捷成长，物流地產也随之水长船高。彭菲力认為，嘉民中國物流基金的敏捷扩大，跟電贸易的扩大瓜葛紧密亲密。且在将来，電商企業，乃至可能代替第三方物流公司，成為嘉民中國物流基金的第一大客户。

“一家國際上闻名的電子商務公司的内部人士提到，虽然這家公司在中國的营業在减速，但由于基数很大，相较其他行業，每一年有30%-40%的增加速率已很大了。而相较其他國度和地域，中國電商行業如许的增加速率仍是很诱人。基于此，咱们仍是會加大對中國的投資。”彭菲力说。

据彭菲力先容，嘉民中國物流基金的客户有電商企業如唯品會（VIPS.NYSE）、第三方物流企業，如DHL和中外運；也有零售企業如具有知名女装品牌Only和Veromoda的绫致時装有限公司（如下简称“绫致時装”）。

彭菲力坦言電商對公司的成长很首要：“之前几近没有電商企業租咱们的物業，近来三五年，電子商務占咱们公司物業面积的比例愈来愈高，将来可能占到40%-50%。”而嘉民中國物流基金客户中有不少第三方物流企業，自己也是為電商企業辦事。

据唯品會的CFO杨东皓先容，唯品會和普洛斯等物流地產商有互助，如今用的根基都是尺度堆栈，鲜有定制。将来的堆栈可能會更多的是自建或定制的堆栈。而對付物流倉儲房钱上涨的问题，杨东皓说：“上涨确切有一點，但仿佛没有涨到6%這么多。实在線下店房钱上涨得更利害。”

董中浪认為平凡堆栈的房钱上涨未几，可是本年高端堆栈的上涨不止每一年6%。他将電商列為推高房钱的缘由之一。他认為，這几年電商對高端物流倉儲的需求增大。“中國本来的倉儲房钱廉價，品格也差。而如今像亚马逊如许的，很必要好的倉儲。”在他眼里，地皮涨價為房钱上涨的另外一個缘由：一是由于地皮資本稀缺，二是由于物流倉儲不克不及供给大量的税收。“如今當局對倉儲用地节制更紧，不像前几年那样大量供地。”董中浪诠释道。