2021年物流地產行業如何盈利丨物流地產

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来 源丨上海陆家嘴并购同盟

我國倉儲行業借全世界化海潮及電商经济飞速成长開启上行周期，但現代化物流举措措施仍较海外存在较大差距，市場远景广漠。本文从行業成长、行業趋向、红利模式三個方面做了比拟，與大师分享。

01

物流地產表面

成长敏捷，但程度仍较為后进

经济全世界一體化及科技的迅猛成长中，物流成為构建交互纽带的首要一环，并逐步成长為寻求高時效、高靠得住性的現代物流系统。在疫情暴發的關头時刻，倉儲物风行業對医疗及糊口物質的運送包管對重大危機事務的有力抗击，而疫情后致使的消费由線下轉為線上，客觀上培养倉儲物流的需求进一步增加。

鉴于较优的持久赛道，已有多方权势起头加快涌入倉儲物风行業，竞争款式正不竭產生变革。领先企業不竭扩展收集范围，并借助先辈技能实現辦事进级，以得到更大的竞争上风。

1.一、現代倉儲物流為供给链系统下的特别工業地產

現代倉儲物流（物流地產）是由美國普洛斯公司率先提出并实践的，起头于上世纪80年月，至今為止已有30多年汗青。2001年中國参加WTO后，大量外資企業进入中國。提出“物流地產”觀點的普洛斯于2003年进入中國，同時将倉儲物流举措措施的國際尺度带入海内。今朝倉儲物流在欧洲、美國、日韩、澳洲等發财國度成长较為敏捷。

归纳综合来讲， 現代倉儲物流是不但局限于传统意义上的“堆栈”，是在经济全世界化與供给链一體化布景下的倉儲，是在現代物流體系中以知足供给链上下流的需求為目标，在特定的有形或无形的場合、应用現代技能對物品收支、庫存、分拣、包装、配送及其信息举行有用規劃、履行和节制的物流勾當。

現代倉儲物流依靠根本举措措施，属于工業地產范围。从根本举措措施来说，倉儲物流資產的构成包括选址、扶植、出租等环节，终极实現物流與不動產连系。倉儲物流详细举措措施包括物流園區、物流堆栈、配送中間、分派中間等，而且大量集中于交通關键节點，经由過程集约化、范围化、現代化手腕低落物流综合本钱，提高運营程度。

1.二、我國倉儲物流成长较為敏捷，但程度仍较為后进

进入21世纪，我國受益于全世界化海潮，逐步發展為世界供给链系统中不成或缺的一环。随后迎来挪動互联網的新期間，開启電子商務的突飞大进， 双双倒逼我國倉儲物流从根本举措措施到辦理辦事全环节的不竭晋升。

與之相伴，物风行業范围亦快速成长。据统计局数据，我國倉儲物风行業固定資產投資完成额从2012年的2437亿元人民币晋升至2017年6856亿元（后期统计局未颁布），年复合增速到达17%。

現代化倉儲物流举措措施與發财國度仍有必定差距。比年来我國電商及新零售的快速成长激發了對可以或许知足多品种高主動化水平倉儲物流資本的庞大需求，與當前相對于后进的行業程度构成凸起抵牾。

《中國物流地產行業成长模式與投資远景阐發陈述》指出，我國今朝约為5.5亿平方米的倉儲物流面积，但現代化物流举措措施仅為1.1亿平方米，占比仅為20%；特别人均倉儲面积约為0.41平方米，仅為美國的1/13，相差庞大。中高尺度物流举措措施方面， 我國重要都會非自用中高尺度物流举措措施存量累计仅约2600万平米，人均面积不到0.015平米，而 美國中高尺度物流举措措施总存量约為3.7亿平米，折合人均面积达1.13平米。

在電商经济浸透晋升的情景下，需求方對時效性、平安性提出更高请求，我國中高尺度現代化倉儲物流举措措施仍有较大成长空間。

从竞争款式来看，行業表示為海外巨擘身先士卒，海内企業加快赶超的場合排場。國際巨擘普洛斯早在2002年便进入中國，虽海内介入者逐步起步，包含万科万纬、易商、深圳宝湾、嘉民、宇培等國有及民营企業，涵盖房地產企業、物流企業、電商平台等，而排位相對于靠后的东百团體等近几年来扩大较為较着，行業竞争款式仍在变更。

按照智研咨询数据显示，2019年物流地產市占率前四位别离為普洛斯、万纬、宇培、嘉民，CR4為48.9%，CR8為68.3%。

1.三、政策暖风频吹，拿地成将来角力點

针對行業成长程度难以知足日趋增加的需求這一抵牾，國度就倉儲物风行業出台了一系列搀扶政策。从久远来看，防護乳,我國经济面對轉型进级，現代辦事業更必要高效而低廉的倉儲物流举措措施举行配套，方能获得长足前进。

纳入新基建范围，物流地產促经济计谋轉型。十九大陈述中初次将“物流”纳入根本举措措施收集扶植的阐述范围。2020年3月，政治局集會请求加速新基建扶植步调，旨在以“信息網、能源網及交通物流網”為载體实現“信息流、能源流、物流”的交融。

地皮供给收紧，倉儲物流项目投資本钱上升。倉儲物流项目凡是對处所税收和就業的動員感化小，致使处所當局對倉儲物流用地的供给较為守旧。

从一線都會来看，按照《上海2017~2035年都會整體计劃》和《北京2016~2035年都會整體计劃》，估计上海、北京2035年财產用地（包含倉儲物流用地）占城乡扶植用地比例别离降低至10%~15%和20%之内，相较過往大幅降低。

當前倉儲物风行業已起头面對用地代價上升、區位上风较着地域不竭被抢占的环境，投資本钱渐渐爬升。

拿地成将来倉儲物流供给商角力點。虽然在2019年發改委出台《關于鞭策物流高質量成长促成构成壮大海内市場的定见》指出，环抱“一带一起”扶植、京津冀协同成长、长江经济带成长、粤港澳大湾區扶植等重大计谋施行，启動第一批15個摆布國度物流關键结构扶植，培养构成一批資本整合能力强、運营模式先辈的關键運营企業。

但是現有物流地產项目依然没法知足電商快速增加的需求，是以 若何有用得到地皮資本酿成了所有倉儲物流供给商面临庞大需求時最难以跨越的边界。

02

行業趋向

疫情催化與内轮回下的变化海潮

全世界疫情进一步凸显物流地產命根子感化，線上化趋向鞭策新一轮变化海潮。物风行業在這次疫情中被推上了风口浪尖，關头時刻對医疗及糊口物質的運送包管對重大危機事務的有力抗击，凸显其不成或缺的命根子感化。

在需求方面，遭到疫情断绝辦法带来的影响，传统零售品牌全渠道将进一步打開，生鲜電商等冷链新兴需求也将实現提速，電商浸透率进一步晋升，由線下实體向線上電商的变化可能會持久存在，客觀上培养倉儲物流的需求增加。

另外一方面，高标倉在運营效力上的上风起头获得器重，并进一步成长為集约化更强的 伶俐物流園區，行業逐步迎来新一轮变化。

（1）冷链倉的进一步加快迭代

冷链倉必要前期举行较大投資及较高技能请求噴霧器,，其需求重要触及到生鲜食物、医药、疫苗等必要恒温恒湿的物品，凡是需定制化供给，今朝尚处于起步阶段。

疫情催化下生鲜食物在電商渠道的销量继续晋升，2020春节時代，生鲜電商行業日均活泼用户范围到达1009万，较2019年春节大增91.5%，较2019年常日增加30%。

从行業龙头来看，京东生鲜大年节至初三销量环比节前增加超370%；大年节至初六，永辉糊口抵家福州地域定单同比增加率跨越450%，贩卖额同比增加跨越600%；美团買菜的均匀客单價上涨70%。

冷链需求正起头快速開释，包含顺丰在内的浩繁企業起头加码结构，随之将加快推動冷链倉成长。

（2）高标倉運营上风获得表現

和平凡倉比拟，高标倉具备面积大、净空高、装备主動化、物流流程智能化和地面平整度高的长处，在運营效力上具有较高上风，房钱程度也具有较强吸引力。

高标倉因為触及到主動化装备的结构问题，下流租户在选择倉儲地址時會提进步行通盘计劃，不等闲搬家，是以租约一般长达3~5年，较大水平包管项目現金流的不乱。

（3）从高标倉到伶俐物流園

在互联網期間，開放、同享、 伶俐的供给链成為成长标的目的，实現倉儲举措措施收集化、协夹杂成為趋向。跟着物信息體系、物联網、计较機视觉、呆板人、大数据等技能在物流范畴的遍及利用，物流变得愈来愈伶俐， 伶手指血氧儀,俐进级将成為倉儲物流的成长标的目的。

伶俐物流園以周全毗连、数字轉型、智能进级為特性，经由過程信息互联網和举措措施物联網加快園區营業的在線革新，经由過程主動堆栈、挑撰呆板人、AGV、主動分拣體系等装备和倉儲辦理體系等软件的利用，构建起一套完备的智能倉儲物流解决方案，帮忙客户真正实現降本增效。

内轮回经济模式下，倉儲物流再获成长良機。我國具有超大范围的消费市場，和完备的出產财產链，具有构成内部大轮回的前提。倉儲物流搭建的供给链可以较大水平為实體系體例造及零售企業的谋劃提高效力，而经济勾當的高效運行也會催生更大的倉儲物流需求，二者有望构成相互促成的良性成长款式。

海内纵向整合或成行業趋向。有業内助士认為，新技能對倉儲物流提出新成长的同時，也渐渐扭轉物流举措措施開辟商的成长计谋。面临國表里浩繁竞争敌手，物流地產開辟商将来不但要供给结构遍及、尺度機動的硬件举措措施，同時還要供给配套的智能物流解决方案，如许才能在物流举措措施開辟范畴得到更强的不成替换性。

纵向整合是物流開辟商與運营商的配合需求。開辟商以股权互助、计谋投資的方法整合運营商，追求更多需求、地皮、品牌等資本；而運营商则重要经由過程新设公司、轻重分手、股权收购等情势整合開辟商，重要获得倉儲資本、資產布局优化和收益布局优化。二者整合后，物流開辟商向運营商供给物業载體，而運营商则向開辟商供给承租包管和資本获得，相辅相成。

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倉儲物流项目红利阐發與投融資模式

3.一、房钱為倉儲物流项目最直接管益

倉儲物流重要经由過程出租得到現金流，和因地皮增值得到必定回报，其利润来历凡是包括以下几個方面。

房钱收益：经由過程堆栈出租、举措措施装备出租等得到現金流，為最直接和广泛的收益来历。一般而言，租赁方租赁刻日较长，可以或许為供给商得到较為不乱的收益。

辦事用度：在倉儲环节中，经由過程供给装卸搬運、加工和配送等增值性辦事，得到辦事性收益。基于上述根本辦事，還可以经由過程拓展供给链金融，得到為中小型企業供给融資辦事的收益。

地皮增值收益：按照市場供求定律，電商快速成长必定增长對倉儲物流能力的需求，而合适企業结构需求、挨近各個物流根本举措措施节點的物流用地，是不成复制的稀缺性資本，经由過程前期结构，可以或许以较低的代價占据有限的物流地块，其潜伏增值空間庞大。

倉儲物流受區位前提影响较大，投資回报率较高。倉儲物风行業经由過程收取房钱的方法获得延续的現金流，其红利焦點取决于區位结构，都會消费特别電商经济的程度高度相干。

一線都會地皮供给严重，存量项目收益较好。一線都會地皮供给较為严重，较着供不该求。投資回报方面，一線都會面對地皮代價增加速率较快的痛點，但現存项目广泛出租率较高，房钱处于上涨进程，比拟于平凡室第、写字楼、购物中間等具有较為凸起的收益。

按照世邦魏理仕统计， 北京、上海、广州等一線都會的物流地產投資净回报率在6%~8%，远高于贸易地產4%~5%和室第地產2%~3%的投資回报率。

2、三線都會浸透率渐渐晋升，為将来成长重點。2、三線都會在供处所面具有必定上风，但均匀堆栈日房钱约為0.92元/平方米/天，均匀出租率约為83.14%，相较于一線都會2.06元/平方米/天的日房钱和94.6%出租率均存在较大差距。

出租率和堆栈尺度决议房钱程度。房钱作為最直接且最不乱的收益和現金流来历，成為权衡倉儲物流项目黑白的重要身分。比年来下流需求的增加重要来自于電商，本地電商消费环境、堆栈尺度将决议堆栈出租率和房钱等指标。

需求强劲下房钱程度不降反升。虽然倉儲物风行業在疫情中一度遭到较大打击，但比拟传统地產、旅店、零售地產、辦公楼等其它物業类型，倉儲物流显示出了极强的韧性和抗危害能力，特别一線都會的房钱程度仍强势晋升。一方面，物流還是刚需；另外一方面，固然疫情在必定水平上打乱了原本的租赁节拍，在需求仍有包管的情景下，大部門新增租赁只是有所延迟，并未取缔。

疫情后倉儲物流有望資金歪斜设置装备摆设。站在全世界贸易地產資產设置装备摆设的角度来看，倉儲物流是一個投資存眷较高的范畴，其根本举措措施的運营吸引了大量本钱的进入。从海内来看，作為毗连出產與消费的國民经济大動脉，特别在促成新型消费经济方面感化庞大，理应成為经济規复及轉型进级的计谋支持气力，政策端赐與的成长情况较优。

在投資方面，据仲量联行查询拜访钻研發明，固然宏觀经济的不肯定性继续增长，但租赁市場的韧性使得投資者對高标庫市場、冷链倉儲仍然连结乐觀立場，而 REITs的當令推出也有望吸引更多的长線資金进入，构成行業成长的良性轮回。

3.二、物流地產项目投融資模式

银行贷款占比力小，行業融資方法多样。海内倉儲物风行業中民营企業占比力多，在获得银行贷款方面较為短缺，是以行業成长出以危害投資、IPO、股权基金、ABS、类REITs等多种方法来举行融資，此中資金来历以自筹資金為主，随后是海内贷款、其他資金、國度预算内資金和外資資金，占比别离是86.7%、6.9%、3.4%、2.1%和0.9%。

倉儲物流项目持久運营傍边，没法经由過程雷同房產贩卖以实現資金的快速回笼。REITs试點政策當令推出，倉儲物流项目作為重點推動标的目的有望获得資金支撑，从而实現盘活存量資產，助力行業范围扩大的目标。 如下為咱们對几种常见的融資方法举行扼要总结。

风投及上市类：据前瞻行業钻研数据显示，自2018年以来共有5家倉儲物流企業接管危害投資及计谋投資，合计约85亿元。

草創型企業為了顺应物风行業快速成长和本身扩大必要，會选择危害投資的方法举行融資。成长较為成熟的企業，會选择经由過程IPO举行范围较大的融資，此中易商红木在2019年11月1日以每股16.8港元的代價，在香港结合買卖所主板上市，募資总额跨越126亿港元，成為自2014年以来港股最大的倉儲物风行業IPO。

資產证券化类：因為倉儲物流資產活動性较差，经由過程收取房钱的回本時候长，致使企業拿地扩大時常常呈現資金紧缺的问题，是以催生了ABS、类REITs等資產证券化產物的呈現。

今朝海内类REITs產物数目相對于较小，截至2020年5月只有70单类REITs產物，合计范围约1339.3亿元，远低于海外成熟REITs市場的范围。虽然海内企業都在寻觅立异的融資渠道，但海内类REITs仍是以偏债类的資產支撑規劃和CMBS為主，缺乏权柄类產物。

海外REITs融資或可為海内供给参考。就海外市場而言，倉儲物流项目采纳REITs举行融資已较為成熟，海内虽已起头筹辦，但還没有本色破冰。

以普洛斯為例，其采纳“物流+基金”的模式举行融資。這一方法利于扩展其范围结构，收缩投資收受接管期、分离危害，实現轻資產運营。在传统開辟模式下，倉儲物流園區因為開辟扶植投資本钱高且周期长，企業只能经由過程房钱上升和地皮溢價来渐渐收回資金，周期较长下造成欠债压力爬升。在引入REITs物業基金的模式下，可在等同資金下更快速实現范围扩大和周全的地區结构。

在物流園區開辟环节，普洛斯與外部資金设立合股子公司或開辟基金举行项目開辟，以削减占用自有資金，有益于前期的敏捷扩大。而在物業建成后的運营期，企業可以选择出售REITs份额得到活動資金继续扩大新项目，或继续持有部門REITs份额，以得到基金運营辦理的延续分红收益。

普洛斯实現物業開辟、運营、基金辦理相互促成。恰是基于REITs，该公司的物業開辟、物業運营、基金辦理三大营業构成一個内生的、高效的、平安的闭环模式。 公司拿地并由物業開辟部分開辟优良的倉儲物流，以后交由運营部分谋劃，利润不乱后由自行辦理并参投的基金收购，一方面至關于加杠杆举行物流地產開辟，另外一方面则到达了快速回笼資金的感化，使均匀10年才能收回的資金周期收缩到了2~3年。

海内企業多采纳矜持物業運行。在開辟环节，公司物業開辟部分以自有資金或告贷、或结合其他投資者配合举行项目開辟。在物業建成后，公司将把物業移交大公司内部的物業辦理部分，由其辦理和運营。當倉儲物流项目到达成熟阶段后，公司可选择出售举行退出，或继续谋劃收取房钱收入，但整體而言，该种模式相较REITs周轉效力较低。

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