【专栏—观点】現代物流設施的智慧物流生态圈
台灣冷链协會 秘书长1990年引進日本物流進入台灣，樂成成长出台灣特点的物流，担当着两岸交换與日本互助交换平台窗口，也是台灣当局的物流尺度制订委员，活泼于两岸物流界，并担当多所企業與处所当局的物流咨询参谋事情
重要著作：《宅配大期間》、《物流中間营運案例集》
重要参谋案例：江西鹰潭現代物流园區、昆山千灯現代物流园區；德邦物流、世邦國際物流、震旦家具
导语——
纯真的房錢回報已再也不是物流地產企業们独一的红利点，以現代物流举措措施為根本為客户供给一體化的供给链辦事，構成伶俐物流生态圈，才是物流地產企業获得收益来历和实現将来成长的關头。
中华邮政物流园區
丢出林口堆栈招租的招标通知布告
年头，中國台灣中华邮政终究丢出了一颗重磅炸弹，中华邮政林口A7物流园區，兴修地下一层、地上四层（含夹层）的物流中間，修建機關為钢筋混凝土造(RC)及钢骨造(SC)，初次公然以投标方法招租。中标的厂商须自行包袱承租面积的室内装修工程、装备及举措措施投資用度。租赁刻日為10年或15年，租赁刻日届满后继续承租，在合适租赁左券所订前提下，享有续租10年之优先议约权。
物流园區的房錢终究公然了，這将成為林口與桃园之行情条约订價，房錢范畴是：
表1顶升式货架
楼层
堆栈单位编号
房錢(含税)
B1层
泊車場，房錢未昭示
一楼
A,B,C
681
二楼
E,F,G,H
604
三楼
I,J,K,L
589
四楼
M,N,O,P
569
屋顶
风能發電举措措施
房錢单元： 新台币元每坪每個月
据领會，每一個堆栈单位面积约是2,500坪，是以一個楼层约是10,000坪(含大众举措措施，下文简称公設)，大楼里設有盘旋車道，能收支14吨货車，单進单出，每一個楼层都設有船埠，楼地板荷重2吨/m2，楼高為9.9米。邮政物流大楼的堆栈，公設設定為27%，邮局吸取17%，租户分摊10%。這個代價對林口與龟山地域的物流企業来讲较高，今朝本地正当堆栈的行情代價约是550～600元/坪/月，是以房錢相本地行情代價。但它是钢筋混凝土造(RC)及钢骨造(SC)，堆栈前提與登時前提较着具有壮大上风，中华邮政又是公营单元，相信度高，只要贸易前提够機動，辦事立場够杰出，信赖會有它的利基上风。本刊在2018年12月中旬，率领中华邮政菁英團，前去日本东京畅通中間参访時，欢迎的主管也说到：“东京畅通中間就在市中間位置，是最大的上风，固然咱们的房錢也较其他堆栈贵2～3成，但有需求的客户，也老是會選择咱们，登時前提的選择、员工上班的便当性、客户贸易勾当的便利性、足够的人力声援、運输本錢以实時效性，這是其他堆栈没法對比的。”
中华邮政的林口邮政物流园區，将迎来另外一波發展的動能，也将為物流財產带来新但愿。現代化的物流中間，将来将协助客户，引進伶俐物流举措措施，如AGV、SORTER、呆板人與AIoT等，先辈智能举措措施，物流體系装备商，也应多加筹备。
2019年台灣新增的堆栈
从去年头起，中美商業大战逐步炙热，影响的层面从刚起头的张望，到客岁第四時，已到达了必要当即应答的水平。財產从纺织衣饰鞋業，機器業再到電子计较機財產，要从出產大本营的中國大陸，移转部門產能到其桑葚,他國度或是中國台灣地域。据本刊查询拜访，2018年末，以有光電厂及计较機厂将VMI移转到台灣，在台灣则利用現代化物流堆栈，作為挑唆與出產，物流地產商迎来新一波的制造業客户。在2019年末前，台灣将新增约20～30万m2的供应量，重要有丰稳/宝倉、新光钢铁、永联物流開辟、立益物流、富民運输、立兴投資、世纪钢铁、华友联、长荣储運、富邦、世联、远雄自贸港等公司，重要兴修地址都集中在桃园地域。
世界最大的物流地產開辟商“普洛斯GLP”的成长是从國際客户着手，先从國際大型出產工場的需求起头，渐渐扩大到商業畅通業，再到物流運输業。从它们的前五大客户来看，電商物流財產是最大客户群，其次是運输業。
传统田主自建堆栈或是企業租地建堆栈出租的，都面對一個紧张问题，向银行貸款兴修堆栈，付出银行利錢，收取承租客户房錢。当財團参與物流地產后，它们是自有資金，不消利錢，自有資產摊提年限可达30~50年，只要資金年回報率4～5%，就很是得意了。便是財團来参與物流地財產務，財團用得起优异的人材，更晓得若何衍生附加價值，从而成长出物流地產的生态圈，如供给链金融、財產投資、同享操纵與互相光顾，都能让生态圈互利双赢。
咱们从普洛斯的生态圈来看，将来物流地產商将变成控股公司，控股公司从整合供给链，来促成物流地產的出租率與利润最大化。對物流地產商来讲，堆栈的房錢收入，只是物流地產商深刻供给链生态圈的第一步，有了第一步后，第二步则是對货主企業供给供给链金融融資辦事，如许可紧紧绑住客户，不需堕入房錢代價竞争。第三步则是将堆栈與主動化物流装备綑绑一块儿，供给一個客户物流的主動化解决方案，體系装备的重資產投資由地產商包袱，租户一块儿承租堆栈與装备，并以用度報销，對財政辦理很是有益。第四步就是進入生态圈企業的投資了，投資技能装备链企業，把握體系装备的话语权，并保障體系装备的正常運营與立异成长，既能获得更廉價的代價，又能保障這些被投資企業的產量，一箭双雕；投資辦事平台链企業，物流運输企業為扩展市場，必要大量的堆栈與转運中間，餐饮食材企業也必要大量冷链倉储與加工中間，投資了這些財產，能更快促成出租率，也能帮忙財產解决园地不足與生态链同享資本问题。
总之，如今已進入了平台生态圈同享的阶段了，伶俐科技已让財產的保持更加慎密，各財團進入物流地財產，毫不是只為了收取堆栈房錢罢了，而是用科技手腕将客户链接在一块儿，同享資本，操纵科技让相互有更低本錢，還能發生更大效益。
表2 台灣重要物流堆栈開辟商具有的堆栈面积
企業名称
北北基
桃园
中部
南部
备注
永联
60,000
43,000
25,000
立兴
13,898
70,000
中华邮政
67,771
估计2021年完工
立益物流
45,000
以楼地板面积计较，单元：坪
伶俐物流是解决人力问题的關头
人力不足是物流財產的通病，并且只會越来越紧张，不會改良。這重要身分有：1、生养率负發展，生齿削减，加之外移到海外事情的劳動力增长（出格是外移到中國大陸），使得劳動听口数加倍不足。2、由于人力不足，各行各業都在抢人，是以，錢多事少离家近，成為就企業的方针，物流財產给人的感受是辛苦的、事情情况是卑劣的，其实不是就企業的首選，是以更难找到人力。一样的，人力不足，也是亚洲先辈國度的通病。
既然人力不足问题没法解决，那咱们就要从工業4.0伶俐物流着手。主動化與无人化已迫在眉梢，日本因此人機连系解决人力不足问题，如MOVING物流的AUTO STORE體系、大福公司的機場行李暂存分拣體系、MonotaRo的AGV體系；中國大陸则因此无人化来解决，如京东亚洲一号无人物流中間、苏宁易购的全主動化物流功课、菜鸟物流园區中引進的AGV與主動分拣體系、波司登的全主動化呆板人體系；中國台灣地域则是由永联物流開辟牵头，引進主動堆栈與主動分拣體系租给3PL公司，也引進AGV给電商公司；momo電商公司引進日本大福全主動化装备；全联超市引進耀欣的软件集成體系與广運的主動分检装备。方块物流作為人力差遣業，以人力加之AGV作為差遣的方法。這些都在在顯示主動化才是解决人力不足的關头。這些主動化装备，小企業相對于而言投資能力较低，是以，台灣将变化為以資原本驱動伶俐物流的發展了，物流装备商、物流辦事商與货主，应当思虑，若何参加物流地產商的生链圈了。
如下咱们继续探究日本宅配與堆栈業表面。
日本宅配業涨價的同時，舍弃不符本錢的客户
日本的宅配業，由于竞争瓜葛，多年来都压低宅配货品单價，冒死夺取客户，特别是EC（電商）客户，宅配業必要大幅增长人力與場站，以因应EC货品急剧增长。几年后，察觉業務长处率低下，乃至吃亏，不能不在2017年周全调涨運费，分歧意调涨運價的客户，只能選择抛却。
雅玛多宅急便，获得客户的理解，同時调涨客户運费单價，2019年3月期（2018年4月～2019年3月）的宅配均匀单價是662日元（190元新台币），较前一年同期增长11%，宅配系统再修建時，货品量预期削减2%，以调升運费来补足業務长处。成果是，雅玛多控股的業務长处，一年内两次调升，V行复兴，到达660亿日元，赢利率增长15%。
佐川急便，本期的宅配货品量增长1%，单價较同期增长12%，均匀单價到达约620日元，業務长处增长约8%，到达总業務长处约675亿日元。
日本邮政，2018年4月到9月的纯长处是191亿日元，初次转為赚錢的黑字，宅配数目较前期增长18%，主如果得到大量来自雅玛多的转单营業，2017年度，日本邮政的天下宅配货品占据率增长5%，到达20%。一样的，日本邮政也經受不了低價的運费，在2018年秋天，也對西日本的EC企業提出调涨35%運费的哀求，雅玛多也在台面下勾当，此后鹿死谁手還没有分明。雅玛多公司的营業员说：宅配营業竞争時，代價仍是重要，是以，将来宅配单價上涨的空間颇有限。
雅玛多宅配鼎新的另外一個重点是：在薄暮起头到夜間配送時候段履行名為“最后配送员AC：Anchor Cast”的宅配员轨制，這是2018年雅玛多為了因应人力不足，同時缓解配送员长時候劳動的政策。估计到2020年雅玛多将召募1万名最后配送员，在2018年8月已召募了1,800名，雅玛多控股的芝崎健一专務履行说：“其实不是只是增长人罢了，而是要稳重地举行AC的活用。”
表3
类型
企業名称
备注
業務额
業務长处
平凡型堆栈
三井堆栈HD
2014年股分化
2,332
69
三菱堆栈
國際物流
2,154
124
日本TRANS CITY
中部地域最大企業
956
23
住友堆栈
含租赁的不動產開辟
1,757
103
YAMATANE
都會型堆栈
536
46
涉泽堆栈
航空等综合物流
632
33
冷链堆栈
横滨冷藏
增强海外物流倉扶植
1,590
51
日本冷藏
冷链堆栈第一
5,680
298
C&F LOGI 控股
名糖與农林2015年归并
1,041
38
MARUHANIJIRO
以水產為主
9,188
244
丘寿畅通體系
专注食物物流
1,597
48
日系物流不動產開辟
三菱地所
海表里大众用综合堆栈開辟
11,940
2,130
大和衡宇工業
2018年止投入4,000亿日元
37,959
3,471
三井不動產
2021年扩充32处基地
17,帶夜燈纸巾盒,511
2,459
野村不動產
在神奈川县厚木市開辟大型举措措施
外資系物流不動產開辟
美國PROL老人醫用護具，OGIS
大众堆栈與订制画堆栈
日本GLP普洛斯
大众堆栈與订制画堆栈
三井不動產
2021年扩充32处基地
17,511
2,459
野村不動產
在神奈川县厚木市開辟大型举措措施
外資系物流不動產開辟
美國PROLOGIS
大众堆栈與订制画堆栈
日本GLP普洛斯
大众堆栈與订制画堆栈
货泉单元：亿日元
日本倉储業
已竣工堆栈楼地板面积為977万m2
较前一年增长15%
日本的传统堆栈業，都因此日本当地的資金運营堆栈不動產投資，自从外資挟带着巨大的國度级本錢大肆進入，兴修多楼层大众堆栈與客制化堆栈后，抢走很多客户。日本各堆栈企業也奋起直追，運输公司中的雅玛多與佐川急便，也兴修了多栋综合物流大楼租赁给客户利用。综合物流大楼的兴定都请求抗震免震布局，地坪平整广大，物流地產開辟商也领會到，必需增长附加價值，是以也不谋而合引進伶俐主動化装备，出格是AGV租赁给客户利用，這里不只是租赁罢了，而是让本身成為伶俐物流科技平台的供给商，要具有计划能力，整合同享資本，以提高效益，這才是物流地產開辟商的機密。
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